及时制定一部“紧急状态法”/秦前红

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 11:13:47   浏览:8684   来源:法律资料网
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及时制定一部“紧急状态法”

秦前红 叶海波


任何国家,都可能因为内乱外患、天灾地变甚至人祸而陷入紧急状态之中。紧急事件的出现使社会谣言四起,人心惶惶,区域或者整体的正常秩序被扰乱。为了恢复到正常状态,必须采取有绩效的紧急对抗措施,迅捷地调动一切人力和物力来应对紧急事件。紧急事件的突发性和紧急状态的紧急性必然要求将一种强制性的组织权力赋予某个机关,并尽可能地减少对这种紧急权的行使的种种限制。
与正常状态下的国家权力相比,紧急权具有较强的专断性,并且高度集中在某一机关之手。这种专断性权力的存在,是人类社会应对突发灾难的长久选择的结果。当然,紧急权主体的单一性和行使的专断性,也决定了紧急权行使失控将会造成严重的社会危害性。在现代宪政国家,一切国家权力的渊源和行使都必须征得宪法的许可,所以各国或者在宪法中或者制定单行的法律来规范紧急权的行使。如1961年委内瑞拉宪法就设置“紧急权力”一章来规范对抗紧急状态的相关事宜,而英国、美国和前苏联则分别制定了《紧急状态权力法》《全国紧急状态法》《紧急状态法律制度法》。值得一提的是,相当多的国家在紧急状态法中对紧急权的行使设置种种法定限制后,还赋予公民紧急抵抗权以抵抗非法紧急权对公民权利的侵害。可以说,建立一个既保证紧急权高效率的行使又谨防其给公民、团体和国家带来危害的法律系统,是当今宪政国家有效对抗紧急事态的成功经验。
自年初在广州发现SARA(非典型肺炎)首例病例以来,这一传染性疾病迅速扩散到十几个省市(截至今日,全国共有 26 个省市共确诊 2914 例,存疑 1921 例,其中死亡131 例——见新浪网刊登的卫生部27 日通告。),并且引起了部分药品、生活用品的抢购风波,严重的破坏了正常的生活秩序,许多省份事实上处于紧急状态。在采取紧急对抗措施的过程中,部分省市之间主要领导人重视程度、对抗措施力度以及疫情控制结果的差异,充分体现了中国应急系统的种种缺陷。如在最早发现病例的广州,疫情得到了基本控制,而首都北京近来的病例报告却迅速增长,死亡率偏高,甚至还将SARS输出到了其他省份如湖北。全国对SARS的重视程度也只有在胡锦涛总书记召开政治局常委会和总理温家宝三令五申,并撤除卫生部部长和北京市市长后才有大幅的改变。
中国对抗SARS的历程体现出如下两个特征:一是紧急对抗措施得力与否、疫情能否及时控制,取决于领导人的认识水平和重视程度,应紧措施的采取具有较强的恣意性,主要领导人的个人意志左右着局势的轻重缓急。二是社会资源的动员成本极高,只有在党和国家的主要领导人做出指示甚至严重警告后,这种动员才得以顺利进行。这两个特征反映了中国应紧系统存在着效率低下、人治化严重等重大缺陷,而造成这种局面的主要原因是紧急状态立法的滞后。
尽管我国历史上早就有紧急状态的记载,如《三国志·魏·王朗传》上载“今六军戒严”,并且在建国前后就出现“军事管制委员组织条理”的紧急状态立法,但从1954宪法到1982宪法,我国关于紧急状态的宪法规定发展变化不大,现行82宪法关于紧急状态的规定只有区区的四条,其中第六十条是关于全国人民代表大会在紧急状态下的任期和选举问题,第六十二条第十四项是关于战争与和平的规定,第六十八条第十八、十九和第二十项是关于战争状态的宣布、全国总动员和全国及部分地区的戒严问题,第八十九条第十六项是关于国务院宣布部分地区戒严的规定。比较突出的是,至今我国没有关于紧急状态的专门立法。这种立法滞后的现状,极大的影响了在紧急状态出现时政府应急的成效。在大多数国家,只要紧急状态被宣布,相应的政府机关必须全力以赴应对紧急危险,从而减少人为的怠慢所造成的严重后果。但在这次SARS事件中,我国由于没有任何机关确认紧急状态的存在,有些政府机关采取了瞒报病情甚至不重视的态度,导致SARS在部分地区的失控;在疫情极为严重后又采取一些并无法律依据的严重侵犯公民权利的措施。紧急状态立法的滞后导致了应急系统的不完善,进而导致严重的后果,当然最为严重的后果是对近几年全国各界人士艰苦努力制造的法治追求和氛围的破坏——当今我国采取的大部分紧急对抗措施不但无法律依据,还是对宪法和其他法律的重大侵犯。为了应对以后还会出现的种种紧急状态,我们必须在修改宪法的相关内容的基础上尽快制定一部紧急状态法。考察各国关于紧急状态立法的实践和理论研究,我们认为制定一部较为完善的紧急状态法必须处理好下面四个主要问题:
第一, 紧急状态法的法律部门归属问题。
紧密状态是常规状态被破坏的结果。从这个角度来讲,任何社会都可能交替地存在两个状态和两种性质有别的社会秩序。两种状态存在的根本区别在于,在正常状态下,社会的各成员之间尽管也存在重重的冲突和矛盾,但总体上讲,社会处于一种和谐有序之中,绝大部分社会成员的生命、财产以及各种宪法权利都能得到法律保障;而在紧急状态下,原有的和谐的宪法秩序受到威胁甚至已经被破坏,公民的生命、财产和各种自由遭到了重大威胁,死亡和动荡是这种状态下社会的经常现象。基于这样的一种本质区别,宪法对于两种状态下的国家权力和公民权利分配采取了不同的方式。在正常状态下,可能侵犯公民的宪法权利的主要敌人是国家权力,因而在正常状态下,宪法通过权力分立的方式将国家权力的行使限制在特定的范围并设计一系列程序来捆绑其手脚——此时公民享有最大限度的宪法自由。
但在紧急状态下,国家权力的分配及运行和公民基本权利的享有与正常状态时存在巨大差别。具体而言,紧急状态需要权力高度集中行使,能够迅速做出反应并下达命令,这种权力带有“专制”的色彩,而公民基本权利的行使则受到多重限制,社会资源必须随时听从权力的调遣。紧急状态法就是要形成这样一种满足应对紧急危险需要的权力分配,所以,从调节的社会关系来看,它实际是在规范国家权力和公民权利以及国家权力相互之间的关系,因而对紧急状态中的国家权力和公民权利予以分配的“紧急状态法”应该是一部宪法性法律。
紧急状态法的法律部门属性决定了关于这一立法的权限归属。从我国的立法权分配体系来看,《立法法》规定全国人大排他性的享有关于“刑事、民事和国家机构”的立法权。作为对公民权利和国家权力重新分配的紧急状态法,唯有全国人民代表大会才享有立法权。据悉,卫生部正在组织专家制制定“突出公共卫生文件应急条例”,规范突发公共卫生文件的报告和处理事项。勿庸置疑,这是对紧急状态的一种积极的立法反映,表明了政府部门试图将部分紧急状态的处理纳入法治的轨道,但无论从立法权限和法律位阶上讲,这一立法尝试都有待商讨。
第二, 紧急状态下宪法的效力问题。
在现代宪政国家,宪法是营造一国宪政法律秩序的首要文件。为了全面的调节不同社会情势下公民与国家的关系,一国宪法必须对正常状态和紧急状态的情况予以全面考虑。从内容上来看,现代国家的宪法都或明或暗的承认了正常状态和紧急状态的差别——比较明显的将二者予以区别的代表宪法是委内瑞拉宪法,它专辟一章规定紧急权力,区别较为含糊的则有中国的现行宪法和美国宪法等等。从人类历史来看,紧急状态不时出现,但社会秩序的和谐还是胜过混乱,秩序超过失序。所以,现代宪法绝大部分内容是针对正常状态下的社会情势,而且规范设计上充分体现了宪政的价值追求——权力分配追求相互限制,公民权利保护最大化。但是,当突发事件威胁正常生活秩序使紧急状态出现时,正常状态下的权力权利分配格局便失去了社会基础。正常状态不复存在时,正常状态下的权力和权利构造便需要有所改变。如是,一个尖锐的问题便被提了出来:紧急状态时的法是否依旧发生效力?如果部分内容将失去效力,这部分内容是什么?
显然,紧急状态虽为任何国家都会面对的事实,但唯有宪法对之予以规范之后才存在合宪法的依据,所以,宪法关于紧急状态的若干规定不仅在紧急状态时不失效,反而是采取紧急对抗措施的宪法依据。而对于有关正常状态下的国家权力和公民权利分配秩序,由于紧急状态对正常状态的冲击甚至替代,相关的宪法条款的效力自然会受到若干限制。但是必须注意的是,紧急对抗措施的实施旨在摆脱紧急事件的干扰回归到正常状态,因而立国的宪法精神自然不得有任何改变。
至于宪法关于正常状态的国家权力和公民权利的分配,当有所改变。在紧急状态中,紧急命令在效力上甚至高于国家立法机关的部分立法,从而使立法权在事实上发生转移,而行政权和司法权也会发生更迭,并都趋向于集中在一人之手。如1981年尼泊尔宪法规定,如果国王认为,整个尼泊尔或其任何一部分处在紧急状态中,国王可以宣布“1、中止执行本条以外的本宪法的一切条款或某些条款中的某些内容;2、赋予全国评议会、其他政府机构当局的、或由它们行使的一切权力或任何一部分权力,均归国王本人掌握”。在紧急状态中,公民的权利实事上受到诸多限制,许多国家的宪法也明文规定可以限制甚至中止公民的部分宪法权利。如意大利宪法,韩国宪法以及西班牙宪法规定,在紧急状态时,宪法关于平时局势的规定,其效力都有所限制,有的甚至被中止。从中国抗击SARS的情况来看,相关的立法权、公民的人身自由、住宅不受侵犯等宪法权利都有所转移和限制,这当然是成功采取紧急对抗措施所必需的,在关于紧急状态的修宪和立法中,我们应该充分考虑这些情况,使紧急状态中国家权力的分配和公民权利限制获得宪法和法律依据,防止紧急权的滥用甚至恶用。
第三, 紧急权的制约问题。
紧急权作为紧急危险存在时采取紧急对抗措施的组织和命令权,自然属于国家权力的范畴。紧急权的存在,仰赖于紧急状态的出现,其首要目标是采取高效率、迅捷的对抗措施消除紧急危险。因此,客观上紧急权的设置要摆脱正常状态下分权和分工所造成的种种限制和制约,成为一种“专断”行使的权力。因而,紧急权可能集正常状态下的立法功能,执行功能甚至司法功能于一体,成为一种集合权力。因而,紧急权是一种极具危害性的权力,如果对其限制不得力,轻则导致紧急权的滥用——破坏法治侵犯人权,重则产生紧急权的恶用——被利用为政变的手段。具体而言,紧急权的威胁体现在两个方面,一是紧急状态中紧急权非法行使侵犯公民权利和国家利益;二是紧急状态消失后,把持这种紧急权的人可能仍会继续运用这项权力为自己谋利。因而,紧急权的制约是项必备的宪政制度。
根据紧急权危胁的两种具体表现,可以通过两种途径来加以限制。一是赋予公民紧急对抗权。一般而言,紧急权的行使应该遵从合法性原则。当紧急权的行使抛弃了法定的程度并突破法律设定的范围和目的时,必然会产生紧急权非法行使的问题,而这种非法状态的权力必将侵犯公民的权利。赋予公民紧急对抗权,可以限制紧急权的滥用。如1949年德国基本法就宣布所有德国人都有权在不可能采取其他办法的情况下,对企图废除宪法秩序的任何人或人们进行反抗。而菲律宾1986年宪法则赋予公民通过向最高法院请愿的方式来对抗。
二是将紧急状态宣布权和采取紧急对抗措施权予以分立。从内容上来讲,紧急权主要包括紧急状态宣布权和采取紧急对抗措施权。如果紧急状态的宣布和采取对抗措施的权力集于一个机关或者一人之手,则极易造成紧急权的滥用。当权力当局发现其政权的国民基础动摇时,很容易利用紧急权的手段对合法的结社或者政治运动予以镇压。如果有人可以任意的通过宣布紧急状态并采取对抗措施来谋取政治利益,那么可能所有的情形都会变成一种紧急状态。所以哈耶克说:“任何人或任何机构只要能够通过宣告紧急状态而攫取到这种紧急状态的权力,那么该人或该机构便是真正的主权者。”1
因而,必须将紧急状态宣告权与采取紧急对抗措施的权力予以分立。哈耶克建议说:“防止紧急状态权力被滥用的最佳方法似乎是:有权宣告紧急状态的机构,必须据此放弃它在正常状态下所享有的那些权力,而仅保有这样一项权力,即任何时候都有权废除它授予某个权力机构的紧急状态权。”2这种权力分立的方案,抓住了人们贪恋权力的心理缺陷。的确,没有任何机构心甘情愿的失去自己的所有权力而只保有一种单一的宣告权。因而,这种限制措施较为可行。就中国的宪政体制而言,宪法赋予了全国人大较为充分的紧急状态宣告权,而国务院则是一个忠实地执行者。根据这一现有的宪政体制,我们显然应该赋予全国人大及其常委会以紧急状态宣告权,而国务院则享有采取紧急对抗措施的一切必需手段。
第四, 紧急状态下权利的限度问题。
根据古典的宪政理论,自然状态下的人们享有充分的自由、生命和财产权利,但却由于缺乏一个维持秩序的公力机构而陷入到混乱之中,每个人朝不保夕。这显然是一种紧急状态。为了应对这种紧急状态,每个人都交出一部分权利形成公共权力并组建了政府,以维持社会秩序。政府和公共权力存在的价值就是维持一个和谐的社会秩序,最大限度的保护公民的权利和自由。有限政府的存在使人类社会进入到和谐有序的正常状态。在这一状态中,公民享有最大限度的自由和权利。当紧急事件危及甚至对正常秩序造成既定侵害时,为了应对这种紧急危险,必然需要一种集中、强化和扩大化的行政权或军事权,而国家权力的任何扩大趋势,都将导致公民权利和自由的损失。因而,在紧急状态下,公民必定会失去一些法定权利。如德国魏玛宪法规定,为了应对紧急状态“联邦总统得临时将本法第114条、115条、117条、118条、123条、124条及153条规定的基本权利的全部或一部停止之。”但是,在紧急状态中应当中止公民哪些方面以及多大范围的宪法权利,是任何一个追求保障公民权利和自由的宪政国家必须面对并应加以妥善解决的问题。
就各国的宪政实践来看,紧急状态下受限制权利的范围大多包括人身自由、居住和迁徙自由住宅不受侵犯,通信自由、结社自由、言论自由,罢工权等方面。一些国际性的人权公约对紧急状态下人权的最低标准作了明文规定。如1976年生效的联合国《公民及下政治权利国际盟》、1953年生效的《欧洲人权公约》以1969年生效的《美洲人权公约》就规定在紧急状态下不得剥夺公民的部分基本权利,这些基本权利主要包括生命权,人道待遇(指任何人不得被施以酷刑,或使受外以道或侮辱的待遇),不受奴隶的自由,不受有溯及力的法律的约束、思想、信念和宗教的自由。作为世界人权公约的批准国之一,我们在紧急状态立法过程中必须尊重这些公约的要求。
另外,在中国,公民知情权的法律保护极为重要和紧迫,特别在紧急状态中。广州出现SARS病例的早期,曾经出现了多次抢购风波。这些抢购风波一度使全国的部分药品处于短缺状态,严重干扰了社会秩序。究其有因,在于公民对SARS缺乏足够的了解和认识,而造成这种局面与政府当局信息公开制度建设落后有关。事实上,在部分省市出现过欺骗民众的现象。鉴于此,在紧急状态立法中,除了尊重有关公约的要求外,特别保护公民的知情权应是一个重要方面。掩盖真相只会加剧紧急危险,造成民众的恐惧心理。
除了以上几个重要问题外,在制定紧急状态法时,紧急命令的事后效力和公民部分权利受到法定限制的补偿和非法侵害的补偿和赔偿问题,也是应该考虑的方面。在紧急状态中,紧急命令的效力在法律之上,但在紧急状态消失之后,这些在制定时缺乏民主性的命令是否还要发生效力,值得商讨。从现代宪政的精神和紧急命令的针对性来看,在紧急状态消失后,紧急命令当然没有存在的事实依据,而且现代民主之要求正常状态的国家立法由民选的代议机构掌控,因而,紧急命令应该在事后失效。当然为了节约资源,立法机构可以在紧急命令的基础上来制定相关内容的法律,也可以对其效力予以追认。
国家的补偿和赔偿问题对于单个公民的生活影响甚大。对于公民的非法侵害,当然应该赔偿,这在我国的法律制度中已得到确认。与此次相比,关于补偿方面的立法则有些滞后。各地方政府的补偿标准比较低,客观上侵犯了公民的财产权。所以,紧急状态立法应该在这方面有所作为。对公民的补偿应该合理和充分,否则将会不公平把社会风险转嫁到少数公民身上。


附作者简介:
秦前红:法学博士,武汉大学法学院教授。
叶海波:武汉大学法学院硕士研究生
1哈耶克:《法律、立法与自由》,第451页。
2 同上,第451页。




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商业银行房地产贷款风险管理指引

中国银行业监督管理委员会


商业银行房地产贷款风险管理指引

中国银行业监督管理委员会
2004年9月2日


第一章 总 则
第一条 为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力,根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求,制定本指引。
第二条 本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。
本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。
商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第二章 风 险 控 制
第三条 商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准,明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。
商业银行办理房地产业务,要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注,建立相应的风险管理及内控制度。
第四条 商业银行应建立相应的监控流程,确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。
第五条 商业银行应根据房地产贷款的专业化分工,按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范,明确相应的权责和考核标准。
第六条 商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核,并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容:
(一)内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况;
(二)稽核中发现的主要问题及处理意见;
(三)内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。
第七条 商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择,应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核,择优选用,并签订责任条款,对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。
第八条 商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系,对房地产行业市场风险予以关注。
第九条 商业银行应建立完善的房地产贷款统计分析平台,对所发放贷款的情况进行详细记录,并及时对相关信息进行整理分析,保证贷款信息的准确性、真实性、完整性,以有效监控整体贷款状况。
第十条 商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况,以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统,以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通,使各行充分了解借款人的整体情况。

第三章 土地储备贷款的风险管理
第十一条 商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人不得发放土地储备贷款。
第十二条 商业银行发放土地储备贷款时,应对土地的整体情况调查分析,包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。
第十三条 商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究,实时掌握土地价值状况,避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。
第十四条 商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户,加强对土地经营收益的监控。

第四章 房地产开发贷款的风险管理
第十五条 商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。
第十六条 商业银行对申请贷款的房地产开发企业,应要求其开发项目资本金比例不低于35%。
第十七条 商业银行在办理房地产开发贷款时,应建立严格的贷款项目审批机制,对该贷款项目进行尽职调查,以确保该项目符合国家房地产发展总体方向,有效满足当地城市规划和房地产市场的需求,确认该项目的合法性、合规性、可行性。
第十八条 商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核:包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景,近三年的经营管理和财务状况,以往的开发经验和开发项目情况,与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业,贷款应审慎发放;对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的,贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司,应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况,以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。
第十九条 商业银行应严格落实房地产开发企业贷款的担保,确保担保真实、合法、有效。
第二十条 商业银行应建立完备的贷款发放、使用监控机制和风险防范机制。在房地产开发企业的自有资金得到落实后,可根据项目的进度和进展状况,分期发放贷款,并对其资金使用情况进行监控,防止贷款挪作他用。同时,积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等,及时发现并制止违规使用贷款情况。
第二十一条 商业银行应严密监控建筑施工企业流动资金贷款使用情况,防止用流动资金贷款为房地产开发项目垫资。
第二十二条 商业银行应对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控,在收回贷款本息之前,防止将销售款挪作他用。
第二十三条 商业银行应密切关注房地产开发企业的开发情况,确保对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款后,该房屋能够在合理期限内正式交付使用。
第二十四条 商业银行应密切关注建筑工程款优于抵押权受偿等潜在的法律风险。
第二十五条 商业银行应密切关注国家政策及市场的变化对房地产开发项目的影响,利用市场风险预警预报机制、区域市场分类的指标体系,建立针对市场风险程度和风险类型的阶段监测方案,并积极采取措施化解因此产生的各种风险。

第五章 个人住房贷款的风险管理
第二十六条 商业银行应严格遵照相关个人住房贷款政策规定,不得违反有关贷款年限和贷款与房产价值比率等方面的规定。
第二十七条 商业银行制定的个人住房贷款申请文件应包括借款人基本情况、借款人收支情况、借款人资产表、借款人现住房情况、借款人购房贷款资料、担保方式、借款人声明等要素(其中具体项目内容参见附件1)。
第二十八条 商业银行应确保贷款经办人员向借款人说明其所提供的个人信息(包括借款人所提交的所有文件资料和个人资产负债情况)将经过贷款审核人员的调查确认,并要求借款人据此签署书面声明。
第二十九条 商业银行应将经贷款审核人员确认后的所有相关信息以风险评估报告的形式记录存档。上述相关信息包括个人信息的确认、银行对申请人偿还能力、偿还意愿的风险审核及对抵押品的评估情况(具体内容参见附件2)。
第三十条 商业银行的贷款经办人员对借款人的借款申请初审同意后,应由贷款审核人员对借款人提交文件资料的完整性、真实性、准确性及合法性进行复审。
第三十一条 商业银行应通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响;应通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其贷款偿付能力;应通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首付支出判断其对于所购房产的目的及拥有意愿等因素,并据此对贷款申请做整体分析。
第三十二条 商业银行应对每一笔贷款申请做内部的信息调查,包括了解借款人在本行的贷款记录及存款情况。
第三十三条 商业银行应通过对包括借款人的聘用单位、税务部门、工商管理部门以及征信机构等独立的第三方进行调查,审核贷款申请的真实性及借款人的信用情况,以了解其本人及家庭的资产、负债情况、信用记录等。
商业银行对自雇人士(即自行成立法人机构或其他经济组织,或在上述机构内持有超过10%股份,或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者)申请个人住房贷款进行审核时,不能仅凭个人开具的收入证明来判断其还款能力,应通过要求其提供有关资产证明、银行对帐单、财务报表、税单证明和实地调查等方式,了解其经营情况和真实财务状况,全面分析其还款能力。
第三十四条 对以个人身份申请的商业用房贷款,如借款人是自雇人士或公司的股东、董事,商业银行应要求借款人提供公司财务报表,业务资料并进行审核。
第三十五条 商业银行应根据各地市场情况的不同制定合理的贷款成数上限,但所有住房贷款的贷款成数不超过80%。
第三十六条 商业银行应着重考核借款人还款能力。应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%),月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。
房产支出与收入比的计算公式为:(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入
所有债务与收入比的计算公式为:(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月均偿付额)/月均收入
上述计算公式中提到的收入应该是指申请人自身的可支配收入,即单一申请为申请人本人可支配收入,共同申请为主申请人和共同申请人的可支配收入。但对于单一申请的贷款,如商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内,则应该先予以调查核实,同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应的把配偶的债务一并计入。
第三十七条 商业银行应通过调查非国内长期居住借款人在国外的工作和收入背景,了解其在华购房的目的,并在对各项信息调查核实的基础上评估借款人的偿还能力和偿还意愿。
第三十八条 商业银行应区别判断抵押物状况。抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。
商业银行在发放个人住房贷款前应对新建房进行整体性评估,可根据各行实际情况选择内部评估,但要由具有房地产估价师执业资格的专业人士出具意见书,或委托独立的具有房地产价格评估资质的评估机构进行评估;对于精装修楼盘以及售价明显高出周边地区售价的楼盘的评估要重点关注。
对再交易房,应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。
第三十九条 商业银行在对贷款申请做出最终审批前,贷款经办人员须至少直接与借款人面谈一次,从而基本了解借款人的基本情况及其贷款用途。对于借款人递交的贷款申请表和贷款合同需有贷款经办人员的见证签署。
商业银行应向房地产管理部门查询拟抵押房屋的权属状况,决定发放抵押贷款的,应在贷款合同签署后及时到房地产管理部门办理房地产抵押登记。
第四十条 商业银行对未完全按照前述要求发放的贷款,应有专门的处理方法,除将发放原因和理由记录存档外,还应密切关注及监控该笔贷款的还款记录。
第四十一条 商业银行应建立逾期贷款的催收系统和催收程序。应将本行内相关的个人信用资料包括逾期客户名单等实行行内共享。

第六章 风险监管措施
第四十二条 银监会及其派出机构定期对商业银行房地产贷款发放规模、资产质量、偿付状况及催收情况、风险管理和内部贷款审核控制进行综合评价,并确定监管重点。
第四十三条 银监会及其派出机构根据非现场监管情况,每年至少选择两家商业银行,对房地产贷款的下列事项进行全面或者专项检查:(一)贷款质量;(二)偿付状况及催收情况;(三)内部贷款审核控制;(四)贷后资产的风险管理;(五)遵守法律及相关规定;(六)需要进行检查的其他事项。
第四十四条 银监会及其派出机构对现场检查中发现的房地产贷款管理存在严重问题的商业银行,将组织跟踪检查。
第四十五条 银监会及其派出机构或银行业自律组织对介入房地产贷款的中介机构,一旦发现其有违背行业规定和职业道德的行为,将及时予以通报。

第七章 附 则
第四十六条 本指引由银监会负责解释。
第四十七条 本指引自发布之日起施行。

附件下载:
http://www.cbrc.gov.cn/LoadAttachment?infoID=887&attachment=true

难忘三见法学家马克昌老师


云南省高级人民法院:唐时华



今日,惊悉法学泰斗、武汉大学马克昌教授不幸仙逝,不禁万分悲痛,也不由想起和马老的三次短暂相见来。
2009年1月8日上午,由云南高院组织举办的“法治之光”系列知识讲座,马老应邀来到云南省高级人民法院为法官们讲解“宽严相济”的刑事政策,来自云南三级法院的部分法官以及部分检察官和公安干警近500人齐聚一堂,马老的讲课幽默风趣,意蕴悠远,他还结合了云南法院发生的一个真实的案例(该案例当时被拍成《血色宽恕》电视片)进行讲解,在马老的讲课课程中,大家不时发出阵阵热烈的掌声。
第二次见面是2009年8月19日,“第七届中韩刑法学术研讨会”于在云南省昆明市举行。此次研讨会由中国法学会刑法学研究会和北京师范大学刑事法律科学研究院联合主办,由云南省高级人民法院、云南省人民检察院、昆明理工大学法学院和京师高铭暄刑事法学发展基金共同协办。在这个领域有很深研究的马老。自然也在应邀之列。作为研讨会的采访记者,在会议短暂间隙,我有幸向马老请教。马老耐心地对我进行了指点,并饶有兴趣地问及我毕业的学校、专业以及在法院工作的情况,听说我在工作之余坚持写作,马老很高兴,他鼓励我多看书,多学习,多到一线进行实践调研。最后,还亲切和我合影留念。
第三次见到马老是在2009年8月22日上午,当时,武汉大学法学院在云南省高级人民法院举行2009届硕士研究生班开学典礼。记得在开学典礼上,马老从三个方面作了一个简短精辟学术报告。记得他当时讲了三个方面的内容:一是职业化和大众化的关系。他认为法官是一个职业化的群体,业务上要精通,就必须学习掌握法律专业知识。同时司法本身具有人民性,司法的大众化必须与职业化有机结合起来。二是学习国外理论与立足中国国情的关系。在当今的全球化时代,要学习国外有益的法律文化,吸取国外的先进经验,但是学习国外理论,不能脱离中国国情,要将学习国外的先进经验和中国国情相结合。三是理论和实践的关系。理论来源于实践,作为法官,要注意总结实践经验。法学理论不是空洞的,而是和司法实践紧密结合的,要把死的知识变成活的经验。这次讲课上的观点,其实就是中韩刑法学术研讨会上间隙马老指点我的观点的精神相似,只是这次讲课时间相对充裕,所以讲得更深入,在座的同学们都听得津津有味。
三次见面,虽然时间很短,但是,作为一名法学学子,能听到马老的讲课,尤其是能当面得到马老的鼓励和指点,实在难得!马老亲切和蔼、幽默风趣的形象深深留在我的心中。
今日,突然得知马老仙逝,难以相信,于是,再次到互联网上查证,铺天盖地的新闻,不禁翻出以前我们的合影,看着他清瘦的面颊,想起那次他的面带微笑的谆谆教诲,不禁已是泪流满面。
怀想马老一生,历经坎坷,少年丧父,目睹日寇入侵,后被打成“右派”,然先生即使身处困境,不忘发奋图强;八十高龄,奔走讲学,硕果累累,当为法律人楷模。一腔热血,一生之系,不计个人安危,都系报国法治宏图理想,矢志不渝。这是中国几千年知识分子胸中“天下兴亡,匹夫有责”的真实写照,这是当代法律人法治天下的人间大爱。
大师一去,音容宛在;法治重任,后继有人。愿先生一路走好!

2011年6月23日夜于昆明

著名法学家马克昌简介:
著名法学家、武汉大学资深教授、博士生导师马克昌因病医治无效,于2011年6月22日19时16分在武汉逝世,享年85岁。
马克昌,1926年8月生,河南西华人, 1950年毕业于武汉大学法律系,后入中国人民大学法律系研究生班,师从前苏联刑法学家贝斯特洛娃教授专门从事刑法学研究。他于1952年返回武汉大学任教,曾于1977年受委托,担任林彪、江青反革命集团案的主犯吴法宪的辩护人,并参加过1997年《中华人民共和国刑法》的修订工作。马克昌曾任兼任中国法学会刑法学研究会名誉会长、中国法学会董必武法学思想研究会副会长、最高人民法院特邀咨询员。马克昌与人大高铭暄教授合称为我国刑法学界的“北高南马”。他积极参与国家立法,作为新中国法学奠基人之一,为国家民主与法制建设作出了不可磨灭的贡献。