同性恋人房产合同纠纷的处理/林文彪

作者:法律资料网 时间:2024-05-25 19:23:36   浏览:9294   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
【案情回放】


王某、张某系以共同生活为目的的同性朋友关系。2011年6月20日,王某出资购买北京市东城区某小区1套房屋,房价款为170万元,2011年7月27日,王某领取了该房屋的所有权证。购房后,王某、张某共同在此居住。2011年12月2日,王某作为售房人,与张某作为购房人签订了《存量房屋买卖合同》及《房屋共有协议》,成交价格为232 050元,张某出资10万元(在本次买卖过程中并未实际出资),王某将上述房产的50%产权过户给张某,并于同日办理了产权手续(相关税费均由王某支付),双方领取了各享有50%的《房屋所有权证》。2012年5月,王某、张某因生活琐事产生分歧,张某搬离了诉争房屋。后张某起诉要求对诉争房屋予以分割。


一审中,王某表示双方签订的《存量房屋买卖合同》及《房屋共有协议》对于王某显失公平、背离等价有偿原则,张某利用其与王某之间的特殊身份关系,致使王某草率决定与之签订所谓的房屋买卖合同。对此,张某予以否认,表示王某基于双方的关系,为了表达对张某的感情,才将诉争房屋低价出售给张某。二审中,双方均认可就诉争房屋50%产权进行买卖交易的事实,亦均认可选择在2011年12月2日办理过户是系为了少交相关税费。一审法院认为,王某虽在买卖过程中支付了全部税费,但并不能因此认定上述合同的签订显失公平。故法院对王某的诉讼请求,不予支持。


二审法院认为,该《存量房屋买卖合同》中约定的价格显属过低,明显偏离了该诉争房屋的合理市场价值,签约双方的权利与义务有违公平、等价有偿原则,故双方之间的交易构成显失公平。王某的上诉请求合理有据,应予支持。


【不同观点】


对于本案的解决,原、被告及双方律师各持己见,存在多种观点:


第一种观点认为本案系“假买卖真赠与”。本案中虽然合同约定的房款20余万远低于市价,合同价与市价之间确实存在较大差距,但是由于双方之间存在同性恋人关系,王某系以合同的方式将其所购房产的一半产权赠与张某,双方亦办理了过户手续,王某已不能行使赠与财产过户前的任意撤销权。双方也不存在法定撤销权的情形,故并不能支持王某合同显失公平的主张。


第二种观点认为本案系“半卖半赠”,本案中王某将房产系“半卖半送”给了张某,赠与行为已经发生。


第三种观点认为王某与张某之间系同性恋人关系,摆酒席,家长认可,此种亲密的同性朋友之间的关系“可以参照”适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》(以下简称《婚姻法解释三》)第六条之规定,即“婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理”。也就是说不能再撤销了,这也有利于对同性恋人关系的保护。


第四种观点认为民事活动应当遵循公平、等价有偿的原则。合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。诉争房屋原系王某于2011年6月出资170万元单独购买。后王某与张某就诉争房屋的50%份额产权进行买卖交易达成一致,且为了少交税费,双方共同选择于2011年12月2日办理过户,签订了《存量房屋买卖合同》和《房屋共有协议》。张某对王某单独购买诉争房屋的具体情形知晓,对王某所支付的对价也有明确的认知,但张某在签订合同、完成过户登记后并未实际支付款项。故本案应当以合同显失公平为由撤销二人之间的《存量房屋买卖合同》和《房屋共有协议》。


【法官回应】


从主客观要件出发保持法院价值判断的中立性


本案的审理焦点在于:第一,如何认定王某与张某所签《存量房屋买卖合同》的性质?是交易还是赠与?第二,本案能否适用赠与撤销权或合同显失公平无效的规定?


一、针对第一个焦点,合同性质问题,笔者认为,当事人有自由处分财产的权利,可以赠与给异性也可以是同性,性别并不是赠与合同成立的阻碍,本案中若王某与张某签订了明确的书面赠与协议,也就不会存在争议。但,本案中王某与张某并未有明确的赠与意思表示,双方签订的系《存量房屋买卖合同》,法院不能按所谓的“常识”将该合同推定为“假买卖真赠与”,也不能认定为“附义务赠与”或“半赠与半买卖”。


应严格按字面解释原则,将王某与张某所签订的《存量房屋买卖合同》理解为买卖合同:合同基础在于双方特殊的同性朋友关系,合同对价系约定的20余万元,合同标的系诉争房产。


(一)赠与合同与其它合同的本质区别在于无偿性,同时,为防止当事人的意思表示瑕疵,重大财产的赠与一般要有书面形式,而本案中的《存量房屋买卖合同》并不符合赠与的构成要件。法院不宜强行突破“买卖合同”的表象而直接认为该案系常见的“假买卖真赠与”。而且,本案中两方当事人都认可《存量房屋买卖合同》系“房屋买卖”而非“房屋赠与”。


在此,有必要与其它案件审理中常见的“假买卖真赠与”作一个区分。“假买卖真赠与”主要存在如下几个特点:(1)此类案件的当事人之间大多存在夫妻、父母子女等婚姻家庭关系。本案中虽然当事人之间认可存在同性恋人关系,但该关系并未被现行法律上升为婚姻家庭关系,并不存在“假买卖真赠与”的前提。(2)此类案件一般没有真实的金钱支付,从“真假意思表示”的角度来看,符合赠与合同的无偿性要求。本案中,王某与张某签订完总房款为20余万元的《存量房屋买卖合同》后,张某向王某父亲的账户内打入10万元,这就不符合赠与合同“无偿性”的本质要求。(3)对于重大的财产赠与,一般都要求当事人有相对明确的意思表示,而“假买卖真赠与”的处理原则是一种对当事人赠与意思表示的推定,其适用有严格限制,并不能过于宽泛。

下载地址: 点击此处下载
创建文明城市要全面提高公民综合素质

崔照铭


创建文明城市,是国务院为推动我国经济发展、提高城市层面、吸引外来投资而举行的一次全国范围的创建活动。文明城市的创建,是经济社会发展的一个有力支撑,是招商引资的良好载体,我国政府审时度势,着眼长远,从实践“三个代表”的高度,作出了创建文明城市的决定,是非常正确及时的,代表了人民群众的根本利益。
创建文明城市,不在于发几个文件,不在于开几个会,也不在于喊几个口号,而在于社会全方位文明程度的提高。只有全社会动员起来,每个城市的市民群众都自觉地投身到文明城市创建活动中,上至领导干部,下至每一个普通赏党员、群众,都经营着自己那文明的窗口,文明城市才会名副其实。具体到一个部门来说,执法部门要文明执法,热情服务;服务部门要周到细心,热情大方;商家要诚信经营,劳动致富;管理部门要严格管理,服务到位,不设障碍;教育部门要教育学生文明礼貌,诚实做人;每个市民对待外来人员要热情大方有问必答等等,这些看似都是小事,但却能够真实地反映出一个城市的文明水平。因此政府部门应该把创建文明城市作为大事来抓,不能光喊口号,要做扎扎实实地工作。首先是机关党员干部要起带头作用,倡导文明用语,不说脏话,爱护公物,做文明城市创建的模范。其次是教育部门要切实抓好中小学生的德育教育,让中学生从小接受文明的熏陶;第三是出租车行业要规范,倡导文明服务,守法出租。因为出租车行业是一个城市文明程度的监测线,有关部门应抓好这方面的教育。第四商家要诚信经营,文明经营,守法经营,不欺骗,不欺诈。第五是工厂、企业要搞好安全生产,严格遵守各项安全操作规程,确保从业人员的人身安全和企业财产安全。第六是做父母的要率先垂范,父母是孩子的第一任老师,言传身教的作用至关重要,当父母在花园折一朵花,孩子就有可能以后折一百朵甚至上千朵,因此作为家长要时时处处给孩子起到模范带头作用,让文明之花在孩子幼小的心灵扎根。
同时,为了促进文明城市创建工作,可以在各行各业开展文明之星、文明单位评比活动,开展文明城市创建知识竞赛、演讲比赛,告别不文明行为签名活动,在报纸、电视、广播等新闻媒介设曝光台,对那些不文明行为在全社会进行谴责和曝光,真正在全社会掀起一场争做文明市民、创建文明城市活动,让全市群众都来参与文明城市创建活动,不留死角,那我们的国家,我们的城市就真正成为了外来投资者的乐土,经济发展的助推器,我国必将成为全世界的经济强国。
(作者单位:山东省垦利县人民法院)
电话:0546-2581258



上海市实施《中华人民共和国野生动物保护法》办法(修正)

上海市人大常委会


上海市实施《中华人民共和国野生动物保护法》办法(修正)
上海市人民代表大会常务委员会


(1993年10月22日上海市第十届人民代表大会常务委员会第五次会议通过 根据1997年8月13日上海市第十届人民代表大会常务委员会第三十八次会议《关于修改〈上海市实施中华人民共和国野生动物保护法办法〉的决定》修正)

第一章 总 则
第一条 为了保护、拯救珍贵、濒危野生动物,保护、发展和合理利用野生动物资源,维护生态平衡,根据《中华人民共和国野生动物保护法》(以下简称《野生动物保护法》)的规定,结合本市实际情况,制定本办法。
第二条 本办法规定保护的野生动物,是指珍贵、濒危的陆生、水生野生动物和有益的或者有重要经济、科学研究价值的陆生野生动物。
珍贵、濒危的水生野生动物以外的水生野生动物的保护,依照《中华人民共和国渔业法》的规定。
第三条 野生动物资源属国家所有。
国家保护依法开发利用野生动物资源的单位和个人的合法权益。
第四条 凡在本市从事野生动物的保护管理、驯养繁殖、教学、科研、资源开发、经营利用的单位和个人,必须遵守本办法。
第五条 任何单位和个人都有保护野生动物资源的义务,对侵占或者破坏野生动物资源的行为有权检举和控告。
第六条 本市各级人民政府的主管农(林)业、渔业行政部门(以下统称为野生动物行政主管部门),负责国家野生动物保护法律、法规及本办法的实施,分别主管辖区内陆生、水生野生动物的保护工作。制定保护、发展和合理利用野生动物资源的规划和措施。
市、区、县野生动物保护管理站、渔政管理检查站(以下统称为野生动物保护机构),在野生动物行政主管部门领导下,负责日常管理工作。野生动物保护管理站依据行政主管部门的委托,依法处理违法行为。渔政管理检查站依照《中华人民共和国渔业法》规定的职权,依法处理违法
行为。
公安、工商、海关、动植物检疫、商品进出口检验、环保、畜牧、园林、交通运输、邮政、商业、外贸、旅游、教育、科研、医药、卫生等有关部门应当积极配合野生动物行政主管部门做好野生动物保护工作。
第七条 野生动物保护机构的业务经费纳入同级财政预算。
市设立野生动物保护基金。基金来源包括财政专项拨款、野生动物保护机构自行筹集、国内外单位或者个人捐赠。野生动物保护基金由市野生动物行政主管部门管理,应当全部用于本市的野生动物保护事业。

第二章 野生动物的保护和管理
第八条 本市重点保护的野生动物名录,由市人民政府制定并颁布。
第九条 本市各级人民政府应当开展保护野生动物的宣传教育,可以确定适当时间为保护野生动物宣传月、爱鸟周等,提高公民保护野生动物的意识。
第十条 保护野生动物生存环境,不允许污染破坏,在重点保护野生动物主要生息、繁衍场所,禁止堆积、倾倒污染物。经批准建设的项目,其污染排放量不得超过规定的排放标准。
在本市野生动物的主要生息、繁衍、索饵地区或者水域,可以划定野生动物自然保护区或者禁猎区、禁渔区。
本市野生动物自然保护区的划定,由市野生动物行政主管部门提出,经市人民政府批准后公布;禁猎区的划定,由区、县野生动物保护机构提出,经区、县人民政府批准后公布。
第十一条 禁止任何单位和个人非法猎捕国家和本市重点保护的野生动物。本市有关部门或者单位因教学、科研、养殖、展览、交换、赠与、药用和其他特殊情况,需要猎捕国家重点保护野生动物的,依照《野生动物保护法》第十六条规定办理;需要猎捕本市重点保护野生动物的,必
须经市野生动物保护机构审核,报市野生动物行政主管部门批准并领取特许猎捕证、狩猎证或者捕捞证等许可证件。
第十二条 取得许可证件的单位和个人,必须依照许可证件规定的种类、数量、地点、期限、工具和方法进行作业,防止误猎、误捕、误伤野生动物或者破坏其生存环境。
对误伤的野生动物应当立即采取抢救措施;对误捕的野生动物必须立即放生;对已死亡的国家重点保护野生动物,应当立即报告当地野生动物保护机构处理。
第十三条 禁止使用军用武器、汽枪、炸药、毒药、猎套、地弓等工具,或者采用火攻、电击等方法猎捕野生动物。
第十四条 确需进入本市野生动物自然保护区或者禁猎区内,对野生动物进行考察、教学实习、采集标本或者摄影、录像的单位和个人必须分别向市或者区、县野生动物保护机构提出申请,经批准后予以安排。
第十五条 国家鼓励驯养繁殖野生动物。
驯养繁殖野生动物的单位和个人,应当依照下列规定办理手续:
(一)驯养繁殖国家一级保护野生动物的,必须向市野生动物行政主管部门提出申请,经审核并报请国务院野生动物行政主管部门批准后,由市野生动物行政主管部门发给驯养繁殖许可证。
(二)驯养繁殖国家二级保护野生动物或者本市重点保护野生动物的,由市野生动物行政主管部门审核批准并发给驯养繁殖许可证。
以生产经营为目的驯养繁殖野生动物的,应当凭驯养繁殖许可证向当地工商行政管理部门申请登记注册。
第十六条 取得驯养繁殖许可证的单位和个人,必须按许可证核定的野生动物种类进行驯养繁殖并认真管理;终止驯养繁殖野生动物时,必须办理注销驯养繁殖许可证手续,并依照有关规定妥善处理好驯养繁殖的野生动物。
不允许任何单位和个人伤害和虐待驯养的野生动物。驯养繁殖单位应当依照本办法制定具体的管理规则。
第十七条 经营本市重点保护野生动物及其产品,必须向市野生动物行政主管部门提出申请。经市野生动物行政主管部门批准并发给经营野生动物及其产品许可证后,凭许可证向工商行政管理部门申请登记注册。
第十八条 猎捕本市少数有益的或者有重要经济、科学研究价值的非重点保护野生动物,必须取得狩猎证,服从猎捕量限额管理。
经批准,猎捕、经营、利用野生动物及其产品的单位和个人,必须向市野生动物保护机构缴纳野生动物资源保护管理费。具体收费标准和收费方法依照国家规定执行。
野生动物资源保护管理费应当全部用于野生动物保护工作。
第十九条 因教学、科研、养殖、展览、药用和其他特殊情况,需要出售、收购、交换、赠与国家一级保护野生动物及其产品的,必须经国务院野生动物行政主管部门或者授权的单位批准;需要出售、收购、交换、赠与国家二级保护野生动物及其产品以及本市重点保护野生动物及其产
品的,必须经市野生动物行政主管部门审核批准。
第二十条 运输、邮寄、携带国家和本市重点保护野生动物及其产品出市境的,必须凭有关许可证件,向市野生动物保护机构提出申请,经批准后发给野生动物准运证。交通运输、邮政等部门凭野生动物准运证准予运输、邮寄、携带。
运输、邮寄、携带国家重点保护野生动物及其产品进入上海市境内的单位和个人,必须持有外省、自治区、直辖市野生动物行政主管部门出具的有关证件。
第二十一条 进口、出口野生动物及其产品的单位和个人,必须依照《野生动物保护法》第二十四条规定和中华人民共和国濒危物种进出口管理机关的有关规定办理手续。
第二十二条 野生动物保护机构设检查员,对野生动物的保护、猎捕、驯养繁殖等活动进行检查和监督管理。被检查的单位或者个人必须服从野生动物保护检查员的检查和监督管理。
检查员执行野生动物保护检查任务时,必须出示野生动物保护管理检查证。
第二十三条 工商行政管理部门对经营野生动物及其产品的活动,应当进行监督管理。

第三章 奖励和惩罚
第二十四条 有下列事迹之一的单位和个人,由区、县以上野生动物行政主管部门给予奖励:
(一)在野生动物保护管理、宣传教育、资源调查、科学研究、开发利用方面有突出贡献或者显著成效的;
(二)严格执行野生动物保护法律、法规,在拯救、保护和驯养繁殖国家和本市重点保护野生动物方面取得显著成效的;
(三)发现违反野生动物保护法律、法规行为,及时制止或者检举有功的;
(四)在查处破坏野生动物资源案件中有重要贡献的;
(五)在基层从事野生动物保护管理工作五年以上并取得显著成绩的。
第二十五条 非法捕杀国家重点保护野生动物的,依照《中华人民共和国陆生野生动物保护条例》第三十三条执行。
非法捕杀本市重点保护野生动物的,由野生动物行政主管部门处以相当于猎获物价值五倍以下的罚款。
第二十六条 在禁猎区、禁猎期或者使用禁止使用的工具和方法猎捕非国家或者本市重点保护野生动物的,由野生动物行政主管部门没收猎获物、猎捕工具和违法所得,并处以相当于猎获物价值八倍以下的罚款。
第二十七条 破坏野生动物生息、繁衍场所的,由市野生动物行政主管部门责令其停止破坏行为,赔偿损失,限期恢复原状,并处以相当于恢复原状所需费用三倍以下的罚款。
第二十八条 未经许可,擅自驯养繁殖国家或者本市重点保护野生动物的,由野生动物行政主管部门没收其驯养繁殖的野生动物和违法所得,并处以三千元以下的罚款。
第二十九条 超越驯养繁殖许可证规定范围驯养繁殖国家或者本市重点保护野生动物的,由野生动物行政主管部门没收违法所得,处三千元以下罚款,并没收其超越驯养繁殖的野生动物,吊销驯养繁殖许可证。
第三十条 未经批准,擅自经营、运输、携带国家重点保护野生动物及其产品的,由工商行政管理部门会同野生动物行政主管部门没收实物和违法所得,并处以相当于实物价值十倍以下的罚款;擅自经营、运输、携带市重点保护野生动物的,没收实物和违法所得,处以相当于实物价值
五倍以下的罚款。
超过限额猎捕非重点保护野生动物的,由野生动物行政主管部门处以超额部分价值五倍以下的罚款。
第三十一条 伪造、倒卖、转让有关许可证件的,由野生动物行政主管部门会同工商行政管理部门吊销证件、没收违法所得,并处以五千元以下罚款。
伪造、倒卖、转让特许猎捕证或者野生动物进出口证明书的,由野生动物行政主管部门会同工商行政管理部门没收违法所得,并处以五万元以下的罚款。
第三十二条 凡有下列行为、尚未构成犯罪的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚:
(一)拒绝、阻碍保护野生动物的执法人员依法执行公务的;
(二)哄抢、盗窃或者破坏野生动物保护管理设备或者设施的;
(三)哄抢、盗窃国家和本市重点保护的野生动物及其产品的;
(四)未取得持枪证持枪猎捕野生动物的。
第三十三条 违反野生动物保护规定,情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十四条 野生动物行政主管部门或者工商行政管理部门在作出行政处罚决定时,必须出具行政处罚决定书,在收缴罚款、没收违法所得时,必须出具财政部门制定的罚没款统一收据。罚没款全部上缴国库。
工商行政管理部门等有关部门没收的实物,交野生动物行政主管部门一并处理。
第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的,可以在接到处罚决定书之日起十五日内,向作出处罚决定的上一级机关申请复议;对上一级机关复议决定不服的,可以在接到复议决定通知书之日起十五日内,向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议或者不向人民法院起诉,又不履行行政
处罚决定的,由作出行政处罚决定的行政机关向人民法院申请强制执行。
第三十六条 野生动物行政主管部门及野生动物保护机构的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上一级行政主管部门给予行政处分;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四章 附 则
第三十七条 本办法的具体应用问题由上海市农(林)业、渔业行政主管部门负责解释。
第三十八条 本办法自1994年1月1日起施行。



1993年10月22日