无锡市城市房屋权属登记管理办法

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无锡市城市房屋权属登记管理办法

江苏省无锡市人民政府


无锡市城市房屋权属登记管理办法

市政府令第77号


《无锡市城市房屋权属登记管理办法》已经2005年4月21日市人民政府第37次常务会议审议通过,现予发布。

  
市长毛小平

二OO五年四月二十五日


            无锡市城市房屋权属登记管理办法

  第一章 总则
  第一条 为加强城市房屋权属登记管理,维护房地产市场秩序,保障房屋权利人合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 本市行政区域内国有土地上的房屋权属登记,适用本办法。
本办法所称房屋权属登记,是指房产管理部门依房屋权利人申请或者依职权,对房屋所有权、房屋他项权利等依法应当登记的房屋权利以及与此相关的事项进行登记,并确认房屋产权归属关系以及其他权利状况的行为。
  本办法所称房屋权利人(以下简称权利人),是指依法享有房屋所有权、房屋他项权利等房屋权利的自然人、法人或者其他组织。
  本办法所称房屋权利申请人(以下简称申请人),是指申请房屋权属登记的当事人。
  第三条 房屋所有权实行登记发证制度,房屋权属的设立、变更、转让和灭失,应当依法登记。
  依法登记的房屋权利,受法律保护。
  第四条 无锡市房产管理部门负责本市房屋权属登记的监督管理和市区的房屋权属登记工作。无锡市房产管理局产权监理处(以下简称登记机构)受市房产管理部门委托,具体负责市区范围内房屋权属登记事务。
  市(县)房产管理部门是本行政区域内房屋权属登记的监督管理部门。市(县)房产管理部门可以委托相关的房屋权属登记机构具体办理房屋权属登记事务。
驻地部队房屋的权属登记按照国家有关规定办理。
  第五条 市房产管理部门应当建立全市统一的房屋权属登记册和登记信息系统,制作统一的登记证明,制定房屋权属登记技术规范。
  登记机构应当按照房屋权属登记技术规范和登记信息系统的要求,对房屋权属登记册进行记载、公示,并颁发房屋权属证书或者登记证明。

  第二章 一般规定
  第六条 房屋权属登记。应当按照受理申请、权属审核、核准登记、颁发(注销)房屋权属证书或者登记证明的程序进行。
  属于历史遗留问题,申请房屋权属登记的房屋无房屋权属证书或者房屋权属证明资料不全的,登记机构应当公告征询异议。公告应当在房屋坐落位置和当地主要报纸上刊登,期限一般为六十日。
  第七条 因买卖、交换、赠与、抵押、设典等情形申请房屋权属登记的,由当事人双方共同申请。
  因下列情形之一申请房屋权属登记的,由主张房屋权利的当事人单方申请:
  (一)新建房屋;
  (二)继承、遗赠;
  (三)行政机关的房屋争议处理决定已经发生法律效力;
  (四)人民法院的判决、裁定、调解已经发生法律效力;
  (五)仲裁机构的裁决、调解已经发生法律效力;
  (六)本办法第二十二条所列情形。
  共有房屋,由共有人共同申请登记。
  第八条 申请人双方中止、解除交易的,应当在登记机构核准登记前撤回登记申请。
  第九条 具有下列情形之一的房屋,由登记机构代为登记:
  (一)由房产管理部门管理的直管公房;
  (二)由房产管理部门代管的;
  (三)无人主张权利的;
  (四)法律、法规、规章规定的其他情形。
  由登记机构代为登记的房屋,不颁发房屋权属证书。
  第十条 申请人可以委托代理人代为申请房屋权属登记;代理人代为申请房屋权属登记的,应当提交本人身份证件以及申请人签名的书面委托书。
  申请人中的权利人一方是自然人且委托他人申请转移登记的,应当同时提交书面委托书的公证文书。
  第十一条 申请房屋权属登记,应当如实提交下列材料:
  (一)申请书;
  (二)身份证明;
  (三)土地使用证或者用地证明文件;
  (四)房屋权属证书(初始登记除外);
  (五)房屋权属登记技术规范以及本办法规定应当提交的其他材料。
  申请材料齐全且符合法定形式的,登记机构应当予以受理,并出具收件收据,申请日为受理日;申请材料不全或者不符合法定形式的,登记机构应当书面告知补正要求,申请登记文件补正日为受理日。
  第十二条 经审核符合下列条件的,登记机构应当将有关事项记载于房屋权属登记册,并通知权利人或者其代理人领取房屋权属证书或者登记证明:
  (一)双方申请的,一方是房屋权属登记册记载的权利人,另一方是有关证明文件中载明的权利取得人;单方申请的,申请人是有关证明文件中载明的权利取得人;
  (二)申请登记的房屋在房屋权属登记册的记载范围内;
  (三)申请登记的事项与房屋权属登记册的记载不冲突;
  (四)本办法规定的其他条件。
  属于注销登记的,登记机构应当通知申请人或者其代理人,原房屋权属证书或者登记证明作废。
  第十三条 经审核予以登记的,受理日为登记日。
  同一房屋设定两个以上的房屋他项权利或者其他依法应当登记的房屋权利的,依房屋权属登记册记载的登记日的先后确定其顺位。
  第十四条 有下列情形之一的,登记机构应当暂缓登记,并书面告知申请人:
  (一)因正当理由不能按期提交证明材料的;
  (二)按照规定需要补办手续的;
  (三)公告期内有异议的;
  (四)法律、法规、规章规定应当暂缓登记的。
  第十五条 有下列情形之一的,登记机构不予登记,并书面告知当事人:
  (一)房屋、土地权属争议尚未解决的;
  (二)不能提供合法、有效的房屋权属来源证明的;
  (三)未取得房屋权属证书而设定房屋他项权利的(预购商品房和在建工程除外);
  (四)不能提供土地使用证或者用地证明的;
  (五)房屋为违法建筑、临时建筑的;
  (六)法律、法规、规章规定不予登记的。
  第十六条 有下列情形之一的,房产管理部门应当注销房屋权属证书,并书面告知权利人:
  (一)申请不实或者因登记机构工作人员失误造成房屋权属登记不实的;
  (二)涂改房屋权属证书的;
  (三)房屋权利灭失,权利人未在规定期限内办理权属注销登记的;
  (四)法律、法规、规章规定的其他情形。
  注销房屋权属证书的,应当收回原房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废,并对房屋权属登记册记载作相应调整。

  第三章 房屋权属登记
  第十七条 新建房屋竣工后,当事人应当在三个月内申请房屋所有权初始登记。
  申请初始登记的,应当提交建设工程规划许可证、房屋测绘成果以及本办法第十一条第一款规定的材料。
  第十八条 初始登记申请符合本办法第十二条第一款第(三)项规定条件,且申请初始登记的申请人、房屋坐落、用途、幢数、层数、建筑面积符合建设工程规划许可证规定的,应当准予登记。
  房屋建成年限超过二十年,房屋权属证明资料不全,经公告无异议的,由申请人书面声明保证,或者相关部门、组织证明情况属实,可以准予登记。
登记机构应当在自受理申请之日起十五个工作日内完成审核。
  第十九条 房地产开发企业在申请房屋所有权初始登记时,对建筑面积未分摊、属于全体业主共有的房屋,应当一并申请登记,登记机构应当在房屋权属登记册上予以记载但不颁发房屋初始登记证。
  第二十条 房屋有买卖、交换、赠与、继承、遗赠、分割、合并、划拨、调拨、接管、以房入股、判决、裁决、企业房产转为个人房产、婚前房产转为配偶另一方房产或者夫妻共有房产等情形之一的,当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生之日起九十日内申请转移登记。
  申请转移登记的,应当提交证明房屋权属发生转移的材料以及本办法第十一条第一款规定的材料。
  第二十一条 转移登记申请符合本办法第十二条第一款规定条件的,应当准予登记。
  登记机构应当在自受理申请之日起十个工作日内完成审核。
  第二十二条 房屋有下列情形之一的,权利人应当在事实发生之日起三十日内申请变更登记:
  (一)房屋翻建的;
  (二)房屋用途发生变化的;
  (三)房屋坐落的门牌号或者房屋权利人名称发生变化的;
  (四)房屋面积增加或者减少的;
  (五)夫妻共有房产的房屋权属证书只登记一方为权利人、增加配偶另一方同为权利人的;
  (六)房屋共有关系由等额按份共有与共同共有相互转换的;
  (七)集体土地依法转为国有土地上的房屋;
  (八)法律、法规、规章规定的其他情形。
  申请变更登记的,应当提交证明发生变更事实的材料以及本办法第十一条第一款规定的材料。
  第二十三条 变更登记申请符合本办法第十二条第一款规定条件,且申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致的,应当准予登记。
  登记机构应当在自受理申请之日起十五个工作日内完成审核。
  第二十四条 有房屋灭失、土地使用权依法终止或者所有权抛弃等情形之一的,权利人应当在事实发生之日起三十日内申请注销登记。
  申请注销登记的,应当提交本办法第十一条第一款除第(三)项外规定的材料;属于土地使用权依法终止的,还应当提交权利注销证明。
  房屋拆迁的,拆迁人应当在拆迁工作完成后三十日内,持被拆除房屋的原房屋权属证书、拆迁资料和有关材料,到登记机构办理房屋权属注销登记。
  第二十五条 注销登记申请符合本办法第十二条第一款规定条件的,应当准予登记。
  登记机构应当在自受理申请之日起五个工作日内完成审核。
  第二十六条 房屋抵押、设典的,当事人应当在事实发生之日起三十日内申请房屋他项权利设定登记。
  申请房屋他项权利设定登记,除应当提交本办法第十一条第一款规定的材料外,还应当提交设定抵押权或者典权的合同。
  第二十七条 经登记的房屋他项权利发生转移、变更或者依法终止的,当事人应当相应申请他项权利的转移登记、变更登记或者注销登记。
  申请房屋他项权利变化登记,除应当提交本办法第十一条第一款规定的材料外,还应当提交证明房屋他项权利发生转移、变更或者终止的材料。
  第二十八条 他项权利登记申请符合本办法第十二条第一款规定条件,且申请人中的一方是房屋权属登记册记载的权利人的,应当准予登记。
  登记机构应当在自受理申请之日起五个工作日内完成审核。
  第二十九条 司法机关、行政机关对房屋依法实施财产保全等限制措施的,可以持已经发生法律效力的文书(件)到登记机构登记,登记机构应当及时办理登记。
  登记机构发现被实施财产保全等限制措施的房屋与房屋权属登记册记载不一致的,应当告知有关司法机关、行政机关。
  第三十条 房屋租赁的,当事人可以办理登记备案。
  当事人以协议方式设定居住权、通行权等房屋权利,可以持有关协议申请登记,登记机构可以在房屋权属证书中予以注记。

  第四章 预告登记
  第三十一条 房屋尚未建成时,有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:
  (一)预购商品房;
  (二)以预购商品房设定抵押;
  (三)以房屋在建工程设定抵押;
  (四)法律、法规、规章规定的其他情形。
  应当由当事人双方共同申请的登记,一方当事人未提出登记申请的,另一方当事人可以单方申请预告登记。
  经预告登记的,当事人取得房屋所有权或者他项权利的优先请求权。
  本条第一款所列情形的预告登记,自房屋所有权初始登记之日起满两年,当事人未申请房屋所有权或者房屋他项权利登记的,该预告登记失效;本条第二款规定的预告登记,自登记之日起满两年,当事人未申请房屋所有权或者房屋他项权利登记的,该预告登记失效。
  第三十二条 申请预购商品房预告登记,应当提交商品房预售合同以及本办法第十一条第一款第(一)、(二)、(五)项规定的材料。
  申请预告登记的预购商品房已设定在建工程抵押的,还应当提交在建工程抵押权人作出的放弃该部位在建工程抵押权的承诺文件。
  第三十三条 申请预购商品房抵押权预告登记,应当提交商品房预售合同、设定抵押权的合同以及本办法第十一条第一款第(一)、(二)、(五)项规定的材料。
  预购商品房未经预告登记的,不予办理预购商品房抵押权的预告登记。
  第三十四条 申请房屋在建工程抵押权预告登记,应当提交建设工程规划许可证、设定抵押权的合同以及本办法第十一条第一款除第(四)项外规定的材料。
  第三十五条 已经预告登记的预购商品房不得重复办理预告登记。
  第三十六条 经预告登记的房屋权属依法终止的,当事人应当申请注销预告登记,并提交证明预告登记的房屋权利终止以及本办法第十一条第一款第(一)、(二)、(五)项规定的材料。
  第三十七条 预告登记及其注销登记申请符合本办法第十二条第一款第(二)、(三)项以及本条第二款条件的,应当准予登记。
  预告登记及其注销登记的申请人应当符合下列规定:
  (一)申请预购商品房预告登记的,申请人一方应当是商品房预售许可证记载的房地产开发企业,另一方应当是商品房预售合同载明的预购人;
  (二)申请预购商品房抵押权预告登记的,申请人应当是设定预购商品房抵押权的当事人,且抵押人是房屋权属登记册记载的商品房预购人;
  (三)申请房屋在建工程抵押权预告登记的,申请人应当是设定房屋在建工程抵押权的当事人,且抵押人是土地使用证或者建设工程规划许可证记载的当事人;
  (四)申请注销预告登记的,申请人应当是原预告登记的当事人;
  (五)单方申请预告登记的,申请人应当是房屋权属变动法律文书(件)记载的一方当事人。
  第三十八条 登记机构应当自受理预告登记及其注销登记申请之日起七个工作日内完成审核。

  第五章 产籍资料与房屋权属证书
  第三十九条 房屋权属登记形成的产籍资料包括:
  (一)申请人提交的材料;
  (二)房屋测绘成果;
  (三)房屋权属登记的图、表、册、档;
  (四)其他登记资料。
  登记机构应当永久保存产籍资料,保证产籍资料的完整、准确和安全。
  第四十条 登记机构应当建立、健全产籍资料档案查阅制度。
  自然人、法人或者其他组织查阅档案应当按照档案管理的规定办理手续,并负有保护被查阅档案的相关权利人个人隐私的义务。
  打印的档案、复制形式的档案,经登记机构签章认定的,具有与档案原件同等的效力。
  第四十一条 房屋权属登记册应当载明下列事项:
  (一)权利人的姓名或者名称;
  (二)房屋坐落、室号;
  (三)房屋用途、建成时间、建筑面积、建筑结构;
  (四)设定的他项权利;
  (五)权属限制情况;
  (六)约定保全的请求权;
  (七)房屋权属登记日;
  (八)登记技术规范规定需要载明的事项。
  第四十二条 登记机构应当按照当事人提交的申请登记材料或者司法机关、行政机关、仲裁机构已经发生法律效力的文书(件),对房屋权属登记册进行记载,并永久保存。
  第四十三条 房屋权属登记册可以对外查阅。
  登记机构应当建立、健全房屋权属登记册查阅制度,为自然人、法人或者其他组织的查阅、摘录或者复制提供服务。查阅房屋权属登记册不得侵犯权利人的个人隐私。
  第四十四条 房屋权利人发现房屋权属登记册记载有误的,可以申请更正;申请更正的事项涉及第三人房屋权利的,有关的权利人应当共同申请。
登记机构应当在受理更正申请之日起七个工作日内,对房屋权利人提交的有关证明材料和原房屋权属登记册记载所依据的申请登记材料进行核查。
  房屋权属登记册记载有错误的,登记机构应当予以更正并书面通知申请人;房屋权属登记册记载无错误的,登记机构应当书面通知当事人,并说明理由。
  第四十五条 登记机构依职权发现房屋权属登记册记载有误的,应当书面通知有关的房屋权利人在规定的期限内办理更正手续;当事人无正当理由逾期不办理更正手续的,登记机构可以依据申请登记材料或者有效的法律文书(件),对房屋权属登记册的记载予以更正,并书面通知当事人。
  第四十六条 房屋权属登记的利害关系人认为房屋权属登记册记载的房屋所有权人与实际状况不一致的,可以持与房屋权利相关的材料,提出登记异议。
  登记机构应当在受理登记异议申请的当日,将异议事项记载于房屋权属登记册以警示第三人,该异议登记满三个月失效。
  第四十七条 异议登记记载于房屋权属登记册期满失效后,原申请人就同一事项再次提出登记异议的,登记机构不予登记。
  第四十八条 房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》,使用国家统一印制的文本。
  《房屋所有权证》由房屋所有权人收执;共有房屋由共有人推举的持证人收执,其余共有人执《房屋共有权证》,《房屋共有权证》与《房屋所有权证》具有同等效力。
  《房屋他项权证》由他项权利人收执。禁止非法收缴、扣押房屋权属证书。
  第四十九条 房屋权属证书、登记证明是房屋权属登记凭证,不得涂改。
  房屋权属证书、登记证明破损的,房屋权利人可以向房屋登记机构申请换发;房屋登记机构换发房屋权属证书、登记证明前,应当查验并收回原房屋权属证书、登记证明。
  房屋权属证书、登记证明遗失的,房屋权利人可以向房屋登记机构申请补发,补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。
  自补发之日起,原房屋权属证书、登记证明作废。
  第五十条 房屋权属证书、登记证明应当与房屋权属登记册的记载保持一致。

  第六章 罚 则
  第五十一条 未在本办法规定期限内办理有关登记手续的,由房产管理部门或者登记机构通知其办理登记手续,并可以按照登记费的三倍以下收取逾期登记费。
  第五十二条 违反本办法规定,以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书或者登记证明的,由房产管理部门撤销其房屋权属证书或者登记证明,并对当事人处以500元以上1000元以下罚款。
  涂改、伪造房屋权属证书或者登记证明的,由房产管理部门没收其房屋权属证书或者登记证明,并对当事人处以500元以上1000元以下罚款;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  非法印制房屋权属证书、以营利目的为他人涂改、伪造房屋权属证书或者登记证明的,由房产管理部门没收其房屋权属证书或者登记证明,对当事人处以1万元以上3万元以下罚款;情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第五十三条 故意涂改、毁坏房屋产籍资料的,由房产管理部门对当事人处以100元以上1000元以下罚款;造成经济损失的,当事人应当赔偿损失。
  第五十四条 房屋权属登记申请人提交错误、虚假的申请登记文件或者申请登记异议不当,给有关当事人造成损失的,应当承担相应的法律责任。
  第五十五条 房产管理部门或者登记机构工作人员有下列行为之一的,由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
  (一)超越管辖范围进行权属登记、颁发房屋权属证书的;
  (二)应当发证而拒绝发证或者不予答复,给当事人造成损失的;
  (三)因过失导致登记不当,致使权利人受到经济损失的;
  (四)徇私舞弊、索贿受贿、侵犯他人合法权益的;
  (五)玩忽职守,造成房屋登记资料丢失、破损、泄密的。
  因房产管理部门或者登记机构工作人员责任给当事人造成损失的,应当依法承担相应赔偿责任。

  第七章 附 则
  第五十六条 本市行政区域范围内集体土地上的房屋权属登记,参照本办法执行。
  涉外房屋权属登记管理,除法律、法规另有规定外,适用本办法。
  第五十七条 本办法自2005年5月15日起施行。无锡市人民政府1999年7月29日发布施行的《无锡市城市房屋权属登记管理办法》同时废止。
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西藏自治区学习、使用和发展藏语文的若干规定(试行)

西藏自治区人大


西藏自治区学习、使用和发展藏语文的若干规定(试行)
西藏自治区人大


(1987年7月9日西藏自治区第四届人民代表大会第五次会议通过)


第一条 藏语文是我区通用的语言文字。为保障藏语文的学习、使用和发展,根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国民族区域自治法》的有关规定,结合我区使用语言文字的历史和现实状况,特制定本规定。
第二条 自治区坚持语言平等的原则,认真贯彻执行民族语文政策,各级国家机关在执行职务的各项活动中,实行以藏语文为主、藏汉语文并用的方针,鼓励各民族公民互相学习语言文字,对学习成绩优异者予以奖励。
第三条 自治区各级各类学校的藏族学生,必须把藏语文列为主课,其它课程原则上以使用藏语文教学为主;积极创造条件,在招生考试时,做到以藏语文授课的课程用藏语文答卷。
藏族小学生全部使用藏语文教学。在不影响藏语文教学的前提下,从高年级开始增设汉语文课。
中学、中专和大专院校的藏族学生的语文课,以藏语文为主,同时学习汉语文,学习全国通用的汉语普通话;其它课程要积极创造条件,尽快实行用藏语文教学;有条件的中学还应增设外语课。
汉族学生以学习汉语文为主,各种课程用汉语文教学,到适当年级增设藏语文必修课;还应增设外语课。
第四条 自治区采取实际有效的措施,在广大藏族公民中积极扫除藏文文盲。
第五条 自治区积极编译出版藏文的各科(包括数学、物理、化学)教材和教学参考资料。
第六条 自治区要大力培养用藏语文授课的各级各类学校的教师。对从社会上招聘的藏语文教师,聘任相应的专业职务。
第七条 自治区内的藏族干部、职工必须学好藏文,提倡学习汉语文;鼓励汉族干部、职工学习藏语文。
现有的藏族干部年龄在四十五岁以下,职工年龄在四十岁以下不会藏文的,必须补学藏文,并在三年内达到能基本使用藏文,经统一考试合格的发给合格证明,并予以公开表扬;学习成绩优异的作为晋级的重要条件之一。
驻藏人民解放军和人民武装警察部队,要按本规定的精神,提倡学习藏语文,密切同广大藏族群众的联系,增强民族团结。
第八条 自治区各级国家机关、企事业单位招收藏族干部、职工,要把藏文文化程度作为必要条件。藏族干部、职工的考评、晋级,要把藏文文化程度作为一项重要内容。招工、招干、晋级、晋职时,在同等条件下,对能熟练使用藏汉两种语言文字的藏族、汉族及其他民族的公民优先
招收或晋职、晋级。
第九条 自治区各级国家机关下发的行使职务的公文,如果没有藏文,下级机关可以拒绝接受。自治区各职能部门和各人民团体执行职务中使用藏文确有困难的,要积极创造条件,自本决定公布之日起两年内做到以藏文为主行文;县以下基层政权机关上报的公文可以只用藏文;自治区
一切企事业单位也要积极创造条件,逐步做到在业务活动中以使用藏文为主。
区内的邮电、银行、商店等直接为群众服务的部门的业务活动,以使用藏语文为主,同时使用汉语文。
第十条 自治区内各级国家机关、人民团体、企事业单位在召开各种会议时,应当以使用藏语文为主,同时使用汉语文。
第十一条 自治区各级国家机关、人民团体、企事业单位及驻区外常设机构的公章、证件、牌匾和区内的街道、商店及其它服务部门的名称,必须使用藏汉两种文字。
本区生产的商品名称、商标,以及商店的商品价格、标签等一律使用藏汉两种文字。
第十二条 自治区各级人民法院和人民检察院必须保障藏族公民用本民族语言文字进行诉讼的权利。对藏族诉讼参与人,要使用藏语文检察和审理案件,法律文书要使用藏文。
第十三条 自治区努力发展藏语文的新闻、出版、广播、电影、电视事业,积极出版藏文少年儿童读物,以及藏文通俗读物和科普读物。鼓励区内的科研机构、学术、文艺团体和艺术学校用藏语文从事科学研究、文艺创作和演出。
自治区采取实际措施大力培养用藏文写作的编辑、记者、作家、秘书和翻译等人才。
第十四条 自治区各级国家机关、人民团体、企事业单位,根据需要设置翻译机构或翻译人员。
第十五条 自治区设立藏语文工作领导机构,加强对藏语文学习、使用、发展的领导和监督检查;加强对藏语文的科学研究,遵循它的发展规律,对藏语文的学习、使用和发展给予科学指导;统一新产生的名词术语的拼写规则,使之规范化。
第十六条 对认真贯彻执行本规定取得优异成绩的部门负责人,给予表扬和奖励;对不认真贯彻执行本规定,甚至玩忽职守的给予批评乃至必要的行政处分。



1987年7月9日
  公民的消费活动是经济社会发展的重要动力源泉。保护消费者合法权益,创造良好消费环境,构建和谐消费关系,不仅对推动经济持续健康发展意义重大,对维持社会稳定和构建和谐社会也至关重要。随着经济社会的飞速发展,特别是新技术的发明和运用,经营模式和交易方式持续创新,各种新型服务项目及消费方式不断涌现,而消费关系中固有的非理性消费、经营者诚信度缺失、行业监管缺位等问题仍很突出,消费者权益受损的现象也越发频繁。1993年出台的《消费者权益保护法》至今已20年,由于历史的局限性和制定法本身的滞后性,《消费者权益保护法》中的许多原则性规定和立法空白难以适应新的司法实践的需要,且修改立法和制定相应的司法解释工作也未能及时跟进,致使消费者权益纠纷案件的审理工作中遇到了许多新难点和疑点问题,亟需解决。

首当其冲的问题是《消费者权益保护法》的适用范围问题,这一问题直接关系到《消费者权益保护法》作用的发挥。对于这部事关千家万户的法律,从诞生伊始其适用范围一直存在争议。由于法条规定的不明确性,一方面困扰着广大消费者,即其能否适用该法第49的规定,获得双倍赔偿;一方面也困扰着法官,即如何认定“消费者”身份。现今《消费者权益保护法》正在修订过程中。《消费者权益保护法》亟需要解决的问题即是其适用范围问题。笔者不揣浅陋,对于在司法实践中针对消费者权益保护法适用范围存在争议的几个问题逐一做讨论。

一、单位是否为消费者,是否适用《消费者权益保护法》

《消费者权益保护法》 第2条规定:“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护;本法未作规定的,受其他有关法律、法规保护。”由于我国没有法律意义上的“消费者”概念,对于单位是否属于消费者,是否属于《消费者权益保护法》的调整范围,学术界存有较大的争议。绝大多数学者倾向于消费者仅限于社会个体成员,反对将单位纳入消法调整,认为“消费者”指的是“为自己和家庭生活消费的目的而购买商品、接受服务的自然人。”其主要理由是,国际标准化组织消费者政策委员会第一届年会曾明确指出,“消费者” 指为个人目的购买或使用商品和服务的个体社会成员。《消费者权益保护法》虽没有明确界定,但从保护在消费过程中处于经济弱者地位的往往是公民个人的角度出发,对消费者身份界定为自然人符合国际惯例。只有少数学者赞同单位是消费者,认为“消费者不能仅限于个体社会成员,也应包括法人组织,如事业单位、社会团体等等。”[1]其主要理由是,《消费者权益保护法》(草案) 在审议时明确将单位排除在消费者之外,但有意见提出,单位购买生活资料最后也是由个人使用,保护消费者权益的范围可以不排除法人和其他组织,只要用于生活消费的,都可以适用本法。因此,《消费者权益保护法》(草案)中“前款所称消费者,是指消费者个人”被删去了。况且,现实生活中单位生活消费的现象大量存在,单位购买生活消费品作为福利分发给职工个人是常见现象,有的虽非生活福利,但最终也归个人使用。在这种情况下,单位(法人或者其他组织)可作为生活消费的主体纳入消费者范围。司法实践中对于消费者是否仅限于自然人还是包括单位亦存在争议,曾出现过单位以消费者身份到法院起诉的情形。这主要存在于单位为解决职工的生活需要以单位福利性质为职工购买的手机、电话卡、上网卡、食品和日用品等情形中。对于此类诉讼,有的法院认为,这种情况符合《消费者权益保护法》第2条的规定,单位应当属于消费者,这样有利于对消费者更充分的保护,应当适用《消费者权益保护法》。有的法院认为,单位不能作为消费者,消费者仅仅限于个人。单位购买商品虽然是为了职工的生活消费而非进行经营,但是出现消费者权益受损害的情况,职工仍然可以自己名义向经营者主张权利或者单位代理其主张权利。如果将单位列为消费者,可能与《消费者权益保护法》保护弱者的理念相悖。另外,从各个地方出台的《消费者权益保护法》实施条例的情况来看,规定也并不统一。认可消费者的概念应当包括单位的省份有上海、湖南、江西、黑龙江、贵州、河南、海南等地,但是与之相对应的是仍然有相当一部分省份没有将单位列入 《消费权益保护法》的适用范围内。

笔者认为,从对消费者权益给予特别法保护的角度考察,不宜将该法规定的消费者扩大解释为包括单位(法人或者非法人组织)。

首先,从《消费者权益保护法》的立法宗旨来看,其目的是保护现代消费社会中的弱者。个体社会成员处于消费关系中的弱者。我国国家标准《消费品使用说明总则》规定,消费者是“为满足个人或家庭的生活需要而购买、使用商品或服务的个体社会成员。”从域外法的情况看,大多数者强化对个人消费者的保护,对法人或者组织消费一般没有特别的保护,其对消费者保护的立法也多将消费者限定于自然人。例如,1994年欧盟《 不公平消费合同条款指令 》 规定 ,消费者是出于非职业目的的缔结合同的自然人。欧盟《电子商务指令》认为,消费者是指为了行业、业务或职业以外的目的购买商品或接受服务的任何自然人。因此,从《消费者权益保护法》的立法宗旨看,消费者的范围应当限定于自然人。

其次,从消费者权益的内容来看,《消费者权益保护法》 确定的消费者权益大多与个人享有的权利联系在一起,如知悉权、选择权、索赔权等。单位是法律拟制的人,而非真正生物意义上的人,自然人独享的权利其并不能享有,比如受尊重权。《消费者权益保护法》所谓的消费是指个人消费,或者说是直接消费,而单位虽然也可以订立买卖合同而接受一定的商品,或订立有关服务合同而接受一定的服务,但就生活消费而言,单位本身不能直接使用某种商品或直接接受某种服务,也就是说不能从事某种生活消费。只有个人才是生活资料的终极消费者。这些组织、单位拥有的消费行为,总要以实物或服务的形式,有偿或无偿地转归个人消费,承受消费权益的主体仍然是个人。[2]

再次,从法律适用来看,将单位的概念排除于消费者之外,在法律适用上并不存在障碍。如果出现消费者权益受损的情况,单位可以按照 《合同法》、《侵权责任法》和《产品质量法》等规定主张权利,而不是适用《消费者权益保护法》。

二、知假买假者是否为消费者,是否适用《消费者权益保护法》

《消费者权益保护法》第49条规定 ,经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的1倍。

《消费者权益保护法》 第49条关于双倍赔偿的规定,催生一个新生的行业,即职业打假人,这恐怕是立法者始料不及的。自王海举起打假大旗以来,全国各地出现了不少类似的维权组织和职业打假人。对于职业打假人的法律地位,理论上存在着很大争议。一种意见认为,根据《消费者权益保护法》的规定,“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”,受到法律保护。但对于职业打假人来说,其并非出于生活消费的目的,有的甚至也并非以维权为目的,而是希望借此为个人谋取不当利益,因此这些职业打假人不应属于《消费者权益保护法》的保护范围。另一种意见认为,购买商品只要不用于生产,就应当视为生活消费。至于是“知假买假”、还是“不知假买假”并不重要,况且法律并无禁止性规定,司法实践中没有必要对此刻意区分。如果认定知假买假者不属于消费者,会产生这样一种情况:购假者没有资格退货只能自己使用,反过来他又成了消费者。

职业打假人是否属于《消费者权益保护法》界定的消费者的范畴,已经成为审判实践中困扰审判人员的一大问题。通常法院是以是否属于“为生活消费需要”来进行判断。不同法院和法官对此认定的标准存在较大差异。有的判例以购买商品或接受服务的类别来区分,有的以购买商品的价值或数量等因素来判断,有的以消费者个人的消费能力、经济实力和消费习惯来认定。例如某消费者在4S店购买了一辆经过修理后当做新车出售的比亚迪汽车,发现后以受到欺诈为由向法院起诉要求双倍赔偿,法院认为经营者存在欺诈,应当适用《消费者权益保护法》的惩罚性赔偿,就判决经营者双倍赔偿价款。另外一个类似情况,也是因为消费者购买了别人用过的皇冠汽车当做新车来销售,法院认为,原告刚毕业参加工作不久,购买价值40多万元的汽车,明显不属于为生活消费而购买商品的情形,如果使用双倍赔偿对经营者很不利,不属于消法调整范围,对消费者双倍赔偿请求不予支持。还有一个案件,原告购买在一个商场以市场价同时购买3部智能手机,但事后发现这是山寨机,起诉法院要求双倍赔偿,法院仅支持1部手机的双倍赔偿,对另外2部判决返还价款。其实这就是对“为生活消费”的理解不同造成的。[3]笔者认为,对于所谓的“知假买假者”也应当适用《消费者权益保护法》的规定。

首先,从消费者的定义来看,消费者的含义比较广泛,而且其是一个相对的概念,消费者是相对生产者、销售者而言的,凡是与生产者或经营者进行交易,从他们手中购买商品,除本身也是经营者外,应被看作是生活消费。消费者不仅包括为自己生活需要购买物品的人,也包括为了收藏、保存、送人等需要而购买商品,以及替家人、朋友购买物品,代理他人购买生活用品的人。消费是由需要引起的,消费者购买商品和接受服务的目的是为了满足自己的各种需要,购买商品和接受服务本身体现着消费者一定的经济利益的追求。任何人只要其购买商品和接受服务的目的不是为了将商品或者服务再次转手,不是为了专门从事商品交易活动,其购买行为就属于生活消费,他或她便是消费者。因此,从购买数量上判断购买人的目的是否为生活消费,恐怕有失偏颇。

其次,从规范市场秩序的角度来说,不管是不是知假买假,这些人买到的确实是有问题的商品,《消费者权益保护法》就应该保护。且他们的存在不论动机如何,确实潜移默化的促成了中国消费者的维权意识,改变着消费市场格局。从消费者保护立法的目的来看,是为了强化对消费者的保护。如果坚持知假买假不属于消费者的观点,就会使得消费者的概念过于狭窄,使消费者作为一个整体的利益主体得不到法律的有效保护,也起不到打击不法商人的作用。即便消费者被证明为“知假买假”,从制裁、打击违法经营者,建立健康、规范、有序的市场经济秩序考虑,也应认定“知假买假”者为一般的消费者,给予正常的法律保护。法律不保护“知假买假”的有一定消费知识的人,违反了权利主体资格平等保护的法理学基本原理。从《消费者权益保护法》的立法本意来说,它首先是保护消费者权益,使消费者在消费过程中受到的侵害得到补偿。无论职业打假者主观意图为何,其行为客观上是为了保护消费者的权益,维护诚实商家的利益以及公平公正的市场交易秩序和竞争秩序。[4]退一步讲,即使消费者构成欺诈,那也只能是另一种法律关系,不能与判断消费者资格的标准混为一谈。

再次,从实务操作层面上看,是否知假买假是个主观判断问题,很难举证。除非购买者自己承认,否则很难认定。而且现在的产品结构日益复杂,很多产品的技术密集型特点越来越强,产品的瑕疵往往不是表面的,而是隐蔽的,不是凭肉眼检查就能知晓的,因此买受人即使能够凭经验判断是否属于假冒伪劣产品,但在很多的情况下也只是一种推断,并不是最终的判断,是否属于假冒伪劣,还应当由专门的机构进行检测。尤其应当看到买受人买到的确实属于假冒伪劣商品,对于其本身就是一种损害,如果不适用《消费者权益保护法》的保护,意味着其不能够退货,这对其来讲,也是不公平的。因此,判断生活消费不宜以购买的目的与数量作为判断标准。司法实践中对于职业打假人作为代理人进行诉讼的案件也难以定位。而且对于当事人主要通过自行和解达成协议然后原告提出撤诉的形式解决的案件,法院就更难以认定是否是知假买假行为。

三、商品房买卖是否适用《消费者权益保护法》

近年来,随着房地产业的持续升温和人民群众居住条件的不断改善,开发商在履行商品房买卖合同中违约,买主以开发商为被告的案件呈逐年增多趋势。商品房销售中的欺诈行为是否适用《消费者权益保护法》第49条,审判实践中也不统一。有的省份如浙江出台了《浙江省实施办法》,明确把商品房纳入调整范围。但绝大多数地方对于商品房买卖是否适用《消费者权益保护法》并未作出明确规定。

有些法院认为,房屋作为一种商品,购房系商品买卖行为,当经营者有欺诈行为时,适用双倍赔偿应无问题。因为,《消费者权益保护法》中规定的“商品”系指为人们日常物质生活或文化生活所需且于市场上流通买卖的物品,动产或不动产均包括在内,消费者以生活消费之目的购买商品房的,商品房应是《消费者权益保护法》规定的商品,因此产生的争议应适用该法。就消费者权益保护而言,消费者于商品房的交易过程中属于经济上弱者的地位,且购买商品房往往是消费者一身积蓄所得的成果,《消费者权益保护法》 中规定的消费者权利,在商品房的交易中应该予以适用。从惩罚性赔偿金制度的立法目的分析,如果商品房交易不适用该条文,开发商的欺诈行为不承担双倍赔偿的民事责任,一方面消费者得不到合理的补偿与鼓励,另一方面不能制裁、吓阻开发商的欺诈行为,难以建立规范有序、诚实守信的商品房交易市场。[5]

持相反观点的法院认为,商品房是大件商品,是不动产,不适用《消费者权益保护法》的该条规定;房屋经过验收合格,不会存在质量问题,不适用该条规定;房屋不属于《产品质量法》的调整范围,应当适用《城市房地产管理法》进行判决;对商品房即使采取“双倍赔偿”的惩罚手段对经营者远远不会造成“伤筋动骨”,这种惩罚性赔偿责任对市场交易秩序的冲击力很小,一旦刻意强调按《消费者权益保护法》调整,将会给市场交易秩序带来难以想象的干扰和破坏,造成“公平”与“秩序”之间的严重失衡。[6]

笔者认为,商品房买卖不适用《消费者权益保护法》第49条。

首先,从《消费者权益保护法》起草的背景来看,《消费者权益保护法》制定时,针对的是普通商品市场存在的假冒伪劣和缺斤短两问题,其适用范围不包括商品房。该法保护的主要是生活消费,而从我国的现实情况看,房价高居不下,商品房的投资属性多于其消费属性。商品房买卖合同金额巨大,动辄数十上百万,如判决双倍赔偿,将导致双方利害关系的显失平衡,在一般人的社会生活经验看来很难说是合情合理合法的判决。

其次,《产品质量法》 明文规定其适用范围不包括建筑物。商品房作为不动产与作为动产的普通商品有差异,商品房买卖合同上即使出卖人隐瞒了某项真实情况或捏造了某项虚假情况,与普通商品交易中的欺诈行为也不能等量齐观。商品房质量问题通过瑕疵担保责任制度可以得到妥善处理。

四、购买汽车是否适用《消费者权益保护法》

当前我国汽车已经进入千家万户,与汽车消费相关的案件与日俱增,由于汽车“三包”的规定迟迟没有出台,相关案件的处理没有一个统一的标准。各地法院在审理此类案件时,做法也不统一。比如,在汽车存在质量问题的情况下,有的法院参照《消费者权益保护法》的规定予以处理,认为消费者购买的车辆存在瑕疵属于影响其正常使用,经两次以上维修仍无法正常使用的,有权要求销售者退货并赔偿损失。有的法院则认为,汽车尚不属于国家规定的“三包”产品,汽车“三包”规定也尚未出台,当汽车出现质量问题时,消费者不能据此要求销售商更换车辆,但双方之间形成的车辆买卖合同关系属《合同法 》的调整范畴 ,当汽车质量不符合约定 ,不能实现购车目的时,消费者可以依据《合同法》规定要求销售者更换车辆。

笔者认为,汽车消费应当属于生活消费。在汽车“三包” 规定已经两次面向全国公开征求意见的情况下,将汽车消费纳入消费者权益保护法的范畴,实行“三包”,是大势所趋,将家庭购买汽车列入《消费者权益保护法》的范畴,既有利于维护消费者的合法权益,又有利于促进汽车销售者诚信经营,促进汽车销售市场的健康发展。