对紧急避险限度条件的思考
————张艳

摘要：本文通过对几个典型案例的分析，对紧急避险的限度条件提出了不同于大于说和等同说的观点。
关键词： 紧急避险 限度

一、 紧急避险概论
紧急避险，又称为紧急避难， 是正当化事由之一。[1]正当化事由在各国刑法理论中有着不同的称谓。大陆法系称之为违法阻却事由，英美法系称之为合法抗辩说，前苏联和我国刑法理论则为排除犯罪性行为。所谓排除犯罪性行为是指某种行为在形式上似乎具有严重的社会危害性，而实质上却是为保护国家利益、公共利益、本人或他人的利益而实施的对社会有益的行为，形式上是犯罪，而实质上却不是犯罪的行为。[2] 在现代世界各国刑法中，普遍对紧急避险做出了明确的规定。
紧急避险被社会所认可，可以从“紧急时无法律”[3]这句古老的法律格言中得以反映。这句格言产生于中世纪的教会法，其基本含义是，在紧急状态下，可以实施法律在通常情况下禁止的某种行为，以避免紧急状态所带来的危险。尽管世界各国的法律都肯定了紧急避险的正当性，但对于紧急避险的性质，不同的法学流派却有着不同的立场：自然法学派认为，紧急避险是自然法赋予的权利，是一个理性人将自己神圣的私权通过社会共同契约的方式让渡出一部分后，对个人生命、自由权利的捍卫，人定法不能剥夺，只能放任。功利法学派认为，紧急避险是冲突法益不能两全时的客观上不得已的措施，不存在谴责行为人的根据，不应处罚。自由意志论者认为，面对突如其来的危险，行为人往往丧失意志自由，其行为与无责任能力人行为性质相同。[4] 我国刑法理论通说认为紧急避险之所以不是犯罪行为，不负刑事责任，根本原因就在于它只能表现在法律所保护的利益遭遇紧急危险而不可能采取其他措施予以避免时，不得已损害另一较小利益来保护较大利益，而不得损害同等利益与较大利益，既然如此，紧急避险行为从整体上看或者说从社会整体利益来看，就应当允许。[5]
一般认为，构成紧急避险需要具备起因条件、时间条件、主观条件、补充性条件和限度条件。[6] 我国刑法第21条规定：“为了使国家、公共利益、本人或者他人的人身、财产和其他权利免受正在发生的危险，不得已采取的紧急避险行为，造成损害的，不负刑事责任”，同时，又规定“紧急避险超过必要限度造成不应有的损害的，应该负刑事责任，但是应当减轻或者免除处罚”。所谓“超过必要限度”，实际上就是对紧急避险的限度条件的判断，而这种判断在实际案件中极其复杂，关系到是否适用紧急避险，关系到当事人罪与非罪的判断，故又极其重要。关于这一点，我国刑法学界有两种观点，第一种观点即前述中所提到的通说——“大于说”，认为必须是“所保护的合法权益必须大于避险行为所引起的损害”。[7] 另一种观点是“等同说”，认为“在保全法益与牺牲法益价值相同的情况下，应当承认其为紧急避险”。[8] 我国刑法以罪刑法定为基本原则，但是对紧急避险的限度条件，刑法没有无明确规定，而只有“超过必要限度”这一抽象规定，因此对此问题进行深入的探讨是十分必要的。
二、以案说法
在美国，曾经有一个十分典型的判例：在一次海船失事后，一只救生艇上超载有9名海员和32名乘客，在暴风来临时，为减轻载重，避免全艇覆没，几名海员把14名男乘客抛入海中。救生艇因减轻重量而没有沉没。后来，被告人按过失杀人受审。法院认为，为驾驶救生艇而留下几名水手是必要的，但多余的船员应先于乘客而牺牲，乘客中谁应牺牲则需要用抽签办法决定。最后法院判处被告人6个月苦役，总统也拒绝给予特赦。[9] 笔者以为这个案例的判决存在着许多值得推敲的地方。第一，被告人的行为很明显是故意杀人，定过失杀人的罪名应该是因为量刑的需要而做的一种变通。第二，如果在迫不得已的情形下以牺牲某些人生命来救助另一些生命的行为是不被允许的，那么六个月的刑期到底有多大的威慑力？（当然负有特定义务的人应当先做出牺牲）。恐怕这种处罚的威慑远远无法超过在危急情况下求生的欲望。第三，抽签的办法是否可行？如果条件允许，这当然不失为一种好办法，每个人存活下来的概率都是一样的，而不再是原始意义上的弱肉强食的物竞天择，其避免了主观上的任意选择性。但是有多少紧急情况是可以让当事人有时间、有条件抽签的？可能抽签的结果还未确定，灾难已经发生了。笔者以为，这个案例最引人思考的地方还在于以牺牲他人生命为代价的避险行为是否能适用紧急避险成为免除刑事责任的理由？
在紧急避险案件中，衡量权益的大小时，财产权的价值大小是可以直接量化的，此外，人身权大于财产权，生命权大于人身权，国家利益高于私人利益，也是无可厚非的。但是，当两相冲突的利益都是生命权时，则存在着不同的见解。德国现行刑法典第34条规定：“为使自己和他人的生命、身体、自由、名誉、财产或其他法益免受正在发生的危险，不得已而采取的紧急避险行为不违法。但要考虑所要造成危害的法益及危害程度，所要保全的法益应明显大于所要造成危害的法益，而该行为实属不得已才为之的，方可适用本条的规定。”[10] 美国《模范刑法典》则规定：“行为人认为为避免对自己或他人的伤害或损害所必须的行为是正当的，只要：（1）行为试图避免的伤害和损害大于法律通过确定被指控的犯罪寻求保护的利益……”[11] 日本刑法第57条第1项的正文则规定：“为了避免针对自己或他人的生命、身体、自由或财产的现在危难，不得已实施的行为，只要其产生的损害没有超过想避免的损害的程度就不处罚。”对于以牺牲一个人的生命挽救另一个人的生命的行为则认为“人的生命在法律上都被看成是相同的价值的，这种场合，也可以承认是紧急避险”。[12] 我国刑法理论界也有认同此种立法精神的。例如著名的卡纳安德斯之板：航船沉没后两人争夺只能载一人的木板，体强者将体弱者推开而致体弱者淹死。有学者对这种情况进行分析，认为无非有四种可能性：一是其中一人舍己为人，二是其中一人舍人为己，三是二人互让同时死亡，四是二人互争同时死亡。第三种和第四种是最差的结果，第一种情况是建立在高尚道德基础之上的，如果将第二种情况视为犯罪，就是对人以第一种情况相要求，如此，法律是以崇高的人性为基础而不是以软弱的人性为基础。但是，刑法既不强迫人们做出牺牲，也不将英雄主义强加于人。因此，尽管上述第二种情况是不道德的，但在法律上不能认为是犯罪。[13] 对于这个问题的解决，笔者以为“大于说”的理论是存在着缺陷的。持“大于说”的人们都是站在社会整体的角度上看，认为在两个权益相冲突而只能保全其中之一的紧急状态下，任何人都希望保全较大的权益，这对整个社会是有益的。但是按这种理论，当两个人的生命都处于危难之中，只能牺牲一人保全另一人的生命时，要想不触犯法律，便只能是共同等待死亡。“大于说”的原意是要在总体上尽可能的为社会挽回损失，却造成了更大的损失。在两人同时面临危险之时，牺牲一个人的生命来挽救另一人的生命是应该被允许的，因为这样毕竟避免了两人同时死亡这种更大的损失。当然，在现代提倡文明和理性的社会中，没有人愿意看到人与人之间的互相残杀，只要有条件有时间采用抽签等其他类似的合理方式，就不能采取弱肉强食这种带有主观任意性的野蛮方式，但是如果情况确实紧急，根本没有这种条件，法律也不能过分苛责当事人。毕竟在紧急情况下的违法行为，并不是由于行为人具有反社会的主观恶性，因此，不能像在通常情况下一样要求行为人。[14]
但是，对待这个问题，“等同说”同样有它的不完善之处。实践中曾有这样的一个案例：A和B的妹妹睡在一起，半夜发现B伺机杀死她，于是将熟睡中的B的妹妹挪到自己的位置上，其后B将其妹妹错认为是A，并将之杀死，A趁B处理尸体的时机逃跑。有学者分析紧急避险的限度问题时，认为此案类同于卡纳安德斯之板，都属于为保全自己，牺牲他人生命的紧急避险，因此可免除刑事责任。[15] 但是在另外一个类似的案件中，有学者发表了截然不同的观点。案情是这样的：一人为躲避惊牛，拉路过的老人阻挡，导致老人当场被牛撞死。学者认为这种情况不符合“大于说”，所以此人应当负刑事责任，而不能以紧急避险为由进行免责。[16] 笔者以为这两个案例不同于卡纳安德斯之板的地方在于受害人并没有面临任何危险，只是因为施害者的转嫁而卷入到灾难之中，在这种情况下不能认为是紧急避险。当一个人将自己面临的危险转嫁到另一个无辜者身上时，从社会整体上说，社会并未挽回较大的损失，而且还使无辜者承受本不应属于他的灾难。对于面临危险并遭受侵害的人来说，法律可以通过惩罚制造危险的人对之进行保护，或者当事人可以通过民事诉讼、投保及其他方式获得赔偿。但法律不应当允许当事人转嫁这种危险，否则会导致紧急避险的滥用。这种转嫁还会增加社会的不确定性及人们的不安全感。虽然自卡纳德斯之板这种情形中，同样是有人将己所不欲施加于他人，但是，对于危险之外的人肯定不会愿意因固守生命价值相等而无法决定谁应被处死这种观点而眼睁睁地看着所有面临危险的人被淹死。
综上所述，关于紧急避险的限度问题，“大于说”和“等同说”均有局限之处，应当将两者结合起来，即以“大于说”为根本，并在某些情况下承认“等同说”，才能使紧急避险更好地发挥作用。此外，我国的刑法关于紧急避险的限度条件的规定内容过于简单，同时含义不甚明确，这样会给司法实际操作带来许多疑惑和困难，建议最高人民法院出台相关司法解释。

[1]参见高铭暄《中华人民共和国刑法的孕育和诞生》，法律出版社，1982年版，第44-45页
[2]参见陈立、黄永盛主编《刑法总论》，厦门大学出版社，2002年版，第247页
[3] 参见张明楷《刑法格言的展开》，法律出版社，1999版，第241页
[4]http://www.chinalawedu.com/news/2004_2/5/1053394123.htm
[5]此观点可参见陈立、黄永盛主编《刑法总论》，厦门大学出版社，2002年版，第280页
[6]此观点可参见陈立、黄永盛主编《刑法总论》，厦门大学出版社，2002年版，第281-285页
[7] 参见陈立、黄永盛主编《刑法总论》，厦门大学出版社，2002年版， 第284页
[8]参见陈兴良《正当化事由研究》，载《法商研究》，2000年第3期
[9]参见储槐植著《美国刑法》，北京大学出版社，1996年版，转引自田宏杰著《刑法中的正当化行为》，中国检察出版社，2004年版，第279页
[10]参见冯军译《德国刑法典》，中国政法大学出版社，2000年版，第14-15页
[11]参见田宏杰《刑法中的正当化行为》，中国检察出版社，2004年版，第278页
[12]参见[日]大?V仁著，冯军译《刑法概说（总论）》，中国人民大学出版社，2003年版，第384页
[13]同前页[8]
[14]将这种“大于说”运用到两个相同价值的财产权只能择一存在的情况中，同样是不尽情理的。比如说，A、B、C三间同等价值的厂房，A着火，如果不及时推到B，那么就会导致三间厂房都被烧毁，可是按照“大于说”，人们只能承受这种更大的损失，否则就要接受法律的制裁。
[15]参见杜文忠《生命的权力——个紧急避险案例的法理分析》，载《贵州警官职业学院学报》，载2003年第3期
[16]http://www.chinacourt.org/public/detail.php?id=129537&k_title=紧急&k_content=紧急&k_author=





湖北省荆州市人民政府


荆州市人民政府令（第102号）


《荆州市城区公共租赁住房管理办法》已经2012年9月11日市人民政府常务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。




市 长 李建明

二〇一二年十一月十四日



荆州市城区公共租赁住房管理办法


第一章 总 则

第一条 为完善住房保障体系，规范公共租赁住房管理，解决我市住房困难群体的住房问题，根据住房和城乡建设部等部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）、《公共租赁住房管理办法》（住建部令第11号）和《省人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的意见》（鄂政办发[2011]28号）等有关规定，结合实际，制定本办法。

第二条 本办法所称公共租赁住房是指政府提供政策支持，由政府、企事业单位、其他社会机构或个人按照规定标准建设或筹集，限定户型面积和租金水平，面向中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工及外来务工人员供应的保障性住房。

第三条 本市城市规划区范围内的公共租赁住房规划、建设、房源筹集、运营及管理，适用本办法。

第四条 发展公共租赁住房遵循政府组织、社会参与、市场运作；统筹规划、分步实施；租补分离、以租为主、租售并举的原则。

第五条 市房产管理部门（市住房保障主管部门）负责本市公共租赁住房的管理指导、监督和政府投资建设的公共租赁住房运营管理工作。市城镇居民住房保障管理中心承担日常工作。

各级发展改革、规划、国土资源、财政、民政、物价、监察、税务等部门根据各自职责，负责公共租赁住房管理的有关工作。

各区人民政府（含开发区管委会）、街道办事处（镇、乡人民政府）、社区居委会等按照本办法规定做好公共租赁住房的相关工作，工作经费纳入财政预算。

第二章 规划建设与房源筹集

第六条 市住房保障主管部门应当会同市发展改革、财政、规划、国土资源部门根据本市经济发展状况、城市总体规划、土地利用总体规划及公共租赁住房需求情况，组织编制本市公共租赁住房发展规划及年度计划，报市人民政府批准后组织实施。

第七条 公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，实行计划单列、专地专供，予以重点保障。已储备的土地优先用于公共租赁住房的供应。

第八条 政府新建公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。政府所属机构或政府批准的机构建设公共租赁住房的，其用地可采取租赁方式，按年缴纳土地租金。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用划拨或出让、租赁、作价入股等有偿方式使用，并将所建公共租赁住房的总体规模、单套建筑面积、套型结构、房屋权属、租金水平、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件。公共租赁住房项目可以按项目总建筑面积10%的比例规划配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡。

第九条 新建的公共租赁住房可以是成套住房，也可以是集体宿舍，在符合规划条件下，根据实际情况可以适当增加容积率。公共租赁住房要达到公共设施齐全，具备基本居住条件。

第十条 成套建设的公共租赁住房单套建筑面积控制在60平方米左右，以40平方米左右为主，高层住宅可在单套控制面积基础上放宽10平方米。对政府引进的特殊专业人才，全国、省部级劳模，全国英模、荣立二等功以上的复转军人建设的公共租赁住房建筑面积还可以适当放宽，可按项目总建设规模25%的比例规划建设。以集体宿舍形式建设的，应符合《宿舍建筑设计规范》的有关规定。公共租赁住房建设工程项目的验收和保修，按照国家有关规定执行。

第十一条 公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”原则，并在房地产登记簿和权属证书上载明公共租赁住房性质；属于共有产权的，应当注明共有份额。在公共租赁住房性质不变的前提下，投资者权益可以依法转让。

第十二条 公共租赁住房的房源筹集渠道主要包括：

（一）政府通过新建一定规模的公共租赁住房、回购商品住房、收购改造存量房、划转政府直接管理并腾空的公房、与社会组织合作建设、在市场上长期租赁等方式多渠道筹集公共租赁住房；

（二）在商品房开发、旧城改造、棚户区改造中按总建设规模5%的比例配建公共租赁住房;

（三）企事业单位利用自有土地建设公共租赁住房，或对闲置厂房、仓库、办公等非住宅进行改建（改造）用作公共租赁住房;

（四）社会捐赠、民间资本投资建设及其他渠道筹集公共租赁住房。

第十三条 在商品房开发、旧城改造、棚户区改造中配建的公共租赁住房，配建套数、建设标准作为土地划拨或出让的前置条件，纳入建设成本，在国有建设用地划拨决定书或国有建设用地使用权出让合同中明确约定建成后产权归政府所有。

第十四条 商品房开发、旧城改造、棚户区改造中不宜配建公共租赁住房的，须缴纳易地建设费，由政府统一组织易地建设。易地建设由开发建设单位提出申请，报市住房保障主管部门批准，按规定在办理商品房预（销）售许可前一次性将应缴纳的公共租赁住房易地建设资金上缴市财政住房保障资金专户。

公共租赁住房易地建设缴纳标准由市物价部门会同国土部门、市住房保障主管部门进行测算，报市政府批准后执行，并适时调整。

第三章 资金管理与政策支持

第十五条 公共租赁住房建设筹资渠道：

（一）中央补助公共租赁住房专项资金； 　　

（二）年度财政预算安排的资金； 　　

（三）提取土地出让净收益10%以上用于廉租住房和公共租赁住房建设的资金； 　　

（四）银行、非银行金融机构贷款； 　　

（五）住房公积金增值收益中计提的用于廉租住房和公共租赁住房建设的廉租住房保障资金； 　　

（六）通过投融资方式纳入公共租赁住房筹集的社会资金； 　　

（七）收缴的公共租赁住房易地建设资金； 　　

（八）社会捐赠用于公共租赁住房筹集的资金； 　　

（九）在完成当年廉租住房保障任务的前提下，经财政部门批准，用于购买、新建、改建、租赁公共租赁住房的中央财政廉租住房保障专项补助资金； 　　

（十）法律、法规规定的其他公共租赁住房保障资金。

第十六条 鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。

第十七条 公共租赁住房建设资金实行专款专用，不得挪作他用。政府投资建设公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库专户存储，实行“收支两条线”管理。公共租赁住房租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。

企业和其他机构投资建设的公共租赁住房租金收入，应优先用于归还公共租赁住房建设贷款以及公共租赁住房的维护和管理支出。

第十八条 以有偿方式出让土地建设公共租赁住房的，土地出让收益、地方政府权限范围内的税费，原则上全额安排用于公共租赁住房建设。

第十九条 公共租赁住房建设免征城市基础设施配套费等行政事业性收费和政府性基金。公共租赁住房的建设和营运按照国家和省有关文件规定享受税收优惠政策。对政府主导由企业和社会参与建设的公共租赁住房建设项目贷款享受政府贴息政策。

第四章 申请与审核

第二十条 公共租赁住房保障对象主要为城区中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员。公共租赁住房对象资格的核定由住房保障主管部门具体负责，实行申请、审核、公示、轮候、配租、复查制度。

第二十一条 申请公共租赁住房的申请人，应当符合以下条件：

（一）家庭人均年收入低于上一年度城区居民人均可支配年收入标准；

（二）家庭成员在市区内无住房或者家庭人均住房建筑面积低于15平方米且住房总建筑面积低于50平方米；

（三）申请人与共同申请人具有法定的赡养、抚养或者扶养关系且共同居住；

（四）新就业职工、外来务工人员在本市与用人单位签订一年以上劳动合同。

已享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭，不得承租公共租赁住房。承租政府直管公房和单位自管公房的家庭经申请取得公共租赁住房的，原承租的公房必须在规定时间内腾退。

第二十二条 申请公共租赁住房，应提交以下材料：

(一)《公共租赁住房申请表》;

(二)户籍证明、家庭成员身份证明;

(三)工作和家庭收入证明材料；

(四)住房状况证明材料；

(五)婚姻状况证明材料；

(六)其他需要提供的材料。

第二十三条 申请公共租赁住房，按照下列程序办理：

（一）申请人向其居住地的社区居委会（居民服务中心）提出书面申请，填写申请表，并提交相关材料。申报材料符合要求的，社区居委会（居民服务中心）予以登记，录入住房保障管理信息系统，并将申请材料报街道办事处（镇、乡人民政府）。

新就业职工、外来务工人员申请面向社会配租的公共租赁住房，由本人向用人单位提出书面申请，然后由用人单位按规定的程序统一申请。

新就业职工、外来务工人员申请本单位利用自有土地集中建设的公共租赁住房，本人向用人单位直接申请。由用人单位制定配租方案，报市住房保障主管部门备案后执行。

（二）街道办事处（镇、乡人民政府）或受理申请的用人单位应当对申请材料进行初审；初审合格的，在其户籍或居住地所在地社区或工作单位进行公示，公示期限为7日；经公示无异议或异议不成立的，将初审合格家庭的申请材料报辖区房产管理部门。

（三）辖区房产管理部门对申请人住房等情况进行审核；符合城镇低收入家庭条件的还应报区民政部门认定，经审核合格的，由辖区房产管理部门将申请材料报市城镇居民住房保障管理中心。

（四）市城镇居民住房保障管理中心应当对申请材料进行复核；复核合格的，报市房产管理部门审定后，将申请人相关信息在荆州房产信息网和荆州住房保障网上公示，公示期限为7日。公示无异议或者异议不成立的，纳入配租轮候库。根据住房困难和经济困难程度等因素采取综合评分或电脑摇号的方式建立轮候清册，按照年度公共租赁住房房源情况分批次发放城区公共租赁住房轮候顺序证明。轮候选房顺序向社会公开。

（五）住房困难家庭持城区公共租赁住房轮候顺序证明等材料在规定时限内向公共租赁住房运营管理单位登记租赁公共租赁住房；公共租赁住房运营管理单位根据配租方案按照轮候顺序号安排选房；申请人按选房规则选房，并签订选房确认书和公共租赁住房租赁合同，办理入住手续。

第五章 租赁管理

第二十四条 在本市工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭申请公共租赁住房，不受收入限制并优先配租。复审通过的轮候对象中享受国家定期抚恤补助的优抚对象、孤老病残人员等，可以优先安排公共租赁住房。

第二十五条 公共租赁住房产权人或运营管理单位应配合市住房保障主管部门制定配租方案并向社会公布。配租方案应当包括房源的位置、数量、户型、面积、租金标准、意向登记时限等内容。市住房保障主管部门应当建立起社会机构投资公共租赁住房项目及保障对象基本信息的资料档案和电子档案,纳入本市住房保障信息管理范围。

第二十六条 公共租赁住房租金实行政府指导价管理。公共租赁住房租金标准综合考虑社会经济发展水平、保障对象的承受能力以及市场租金水平等因素，由产权人或运营机构报价格行政主管部门审定后执行，租金标准向社会公布，并定期调整。

第二十七条 公共租赁住房实行分档租金补助制度，根据承租对象的不同由政府和用人单位分别发放住房租赁补贴，租金收取与补贴发放实行“租补分离，收支两条线”管理，租金补贴直接支付给出租单位。符合廉租住房条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。

第二十八条 公共租赁住房承租期不超过5年，期满后承租人符合条件的可以申请继续承租，也可选择申请购买居住的公共租赁住房（公共租赁住房出售办法另行制定）。

公共租赁住房只能用于承租人自住,不得出借、转租或闲置,也不得用于从事其他经营活动。

第二十九条 承租人通过购买、获赠、继承或者租赁其他住房等方式获得其他住房的，或在租赁期内收入水平超过政府规定的收入标准的，或者提出续租申请但经审核不符合续租条件的，应当腾退公共租赁住房。

第三十条 承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：

（一）采用虚报、隐瞒户籍、家庭人口、收入以及住房等欺骗方式取得租赁公共租赁住房资格的;

（二）转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；

（三）改变所承租公共租赁住房用途的；

（四）破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；

（五）承租人无正当理由连续闲置公共租赁住房6个月以上的；

（六）在公共租赁住房内从事违法活动的；

（七）其他违反合同约定事项的。

承租人拒不退回公共租赁住房的，住房保障主管部门应当责令其限期退回；逾期不退回的，住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。

第三十一条 合同期满、解除租赁合同或者按合同约定应腾退公共租赁住房，承租人不腾退的，出租人可要求用人单位协同督促腾退；拒不腾退住房的，自合同到期之日起按市场租金标准计租，必要时由市住房保障主管部门依法申请人民法院强制执行。 　　

第三十二条 房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。

第六章 物业管理与房屋维护

第三十三条 公共租赁住房产权人或者运营管理单位应当与经公开选聘有资质的物业服务企业签订《物业服务合同》，约定双方的权利和义务。

第三十四条 集中建设的公共租赁住房小区的物业管理由受委托或选聘的物业服务企业直接管理。少量配建及改造、改建、购买的公共租赁住房，物业服务纳入所在小区的物业服务企业统一管理，由运营管理单位安排专职人员与小区的物业部门对接。

第三十五条 公共租赁住房小区服务费用标准，在政府指导价标准内，由物业服务双方根据项目的物业服务成本和服务内容约定，报市价格行政主管部门核定，经批准后方可实施收费。

第三十六条 政府投资的公共租赁住房维修养护费用主要通过公共租赁住房租金收入以及配套商业服务设施租金收入解决，不足部分由财政预算安排解决；社会力量投资建设的公共租赁住房维修养护费用由所有权人及其委托的运营单位承担。

第三十七条 公共租赁住房的承租人应当遵守住房保障、物业管理等相关法律、法规规定，正确使用房屋及其配套设施设备，不得擅自装修所承租公共租赁住房。确需装修的，应当取得公共租赁住房的所有权人或其委托的运营单位同意。

第三十八条 承租人应当按时交纳公共租赁住房租金和房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、电视、物业服务等费用。公共租赁住房空置期间的物业管理费用由房屋所有权人承担。

第三十九条 公共租赁住房室内的配套设施设备，超过使用年限需重新装修、更换或需对房屋进行维修改造、增加设施设备的，由公共租赁住房运营单位或物业公司统一组织实施，承租人要予以配合。

第七章 法律责任

第四十条 住房保障主管部门及其工作人员在公共租赁住房管理工作中不依法履行职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十一条 承租人违反本办法第三十条规定的，由市住房保障主管部门责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金，记入公共租赁住房管理档案，处以1000元以下罚款；有违法所得的，处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第四十二条 公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位违反本办法，有下列行为之一的，由市、县级人民政府住房保障主管部门责令限期改正，并处以3万元以下罚款：

（一）向不符合条件的对象出租公共租赁住房的；

（二）未履行公共租赁住房及其配套设施维修养护义务的；

（三）改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途，以及配套设施的规划用途的。

公共租赁住房的所有权人为行政机关的，按照本办法第四十条处理。

第四十三条 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公共租赁住房的，住房保障主管部门不予受理，给予警告，并记入公共租赁住房管理档案。

以欺骗等不正当手段，登记为轮候对象或者承租公共租赁住房的，由住房保障主管部门处以1000元以下罚款，记入公共租赁住房管理档案；登记为轮候对象的，取消其登记；已承租公共租赁住房的，责令限期退回所承租公共租赁住房，并按市场价格补缴租金，逾期不退回的，可以依法申请人民法院强制执行。承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房。

第八章 附 则

第四十四条 廉租住房、公有住房的租赁可参照本办法纳入公共租赁住房统一管理。

第四十五条 本办法具体应用中的问题由荆州市房产管理部门负责解释。

第四十六条 本办法有效期5年，自公布之日起施行。