楼盘装“壳”的法律问题/浦增平

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 00:14:53   浏览:9883   来源:法律资料网
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楼盘装“壳”的法律问题

浦增平



笔者近期参与二宗用楼盘装“壳”的上市公司收购兼并案,因尚未完成披露义务,暂不公开公司名称。但实施上述收购过程中涉及的法律问题,有必要进行探讨。

A公司出价人民币约1.4亿元,通过国家股转让的方式成为B上市公司的大股东,并完成事实上的控股行为。由于A公司系房地产开发公司,有大批在建和竣工的楼盘,希望扩大融资途径筹资,并计划收购上市公司后将上述楼盘注入该公司。B上市公司的经营者则希望通过股权转让,承接A公司在建的大量工程,并盘活资产。二者协议转让对双方均有利,并可使该公司利润大增,并保持持续发展。为此吸引不少证券商投资银行部的人士积极参与,并解决相当融资额度。另一宗C是上市公司,C公司在经营上连续二年亏损不能取得配股权利,希望资产重组,并调整结构,出价人民币二亿元欲收购D公司,D公司是房地产公司,在建项目因资金短缺而无法竣工,但在建项目许估价为四亿元人民币。C公司打算向银行贷款,并用D公司的房产项目抵押,同时将收购的楼盘装进“壳子”,并将公司不良资产剥离,调整产业结构。当然,收购款并非一次支付。

上述二宗楼盘装“壳”收购案中,在融资问题上就遇到不同的法律问题。前一宗收购案对双方公司都是一次发展机会,并且完成收购后使公司每股税后利润快速提高,对配股方案实践十分有利,投资银行十分乐意承接这种配股,并希望在财务顾问上长期合作。所以积极帮助融资。其次转让后的股权可以质押,融资也有保障,法律障碍容易解决。后一宗收购由于需要D公司先用楼盘抵押设定担保,C公司才能从银行贷到资金,再由C公司向D公司支付收购款项,所以在法律上障碍很大。为此,笔者提出由C公司大股东由其股权反担保质押,一旦发生违约,C公司可以通过合法途径成为C公司大股东,将自己风险转为机会,但在操作上法律难度很大,涉及股权登记质押,委托手续等等。

其次,虽然楼盘以资产或在建项目装“壳”,在资产评估上膨胀性较大,但在产权确认和债权债务清理上法律问题较多。有些楼盘已经作过抵押,或作过其他方式担保,债务和可能承担的法律责任较大。因前几年国内房地产市场抵押担保不尽完善,有些抵押担保在产证资料上不能反映。即使目前小额贷款的担保在产证上也不反映。同样,不少在建项目因地价未能付清,或转让费用
未能补足等等,土地产证所有人不明确或有异议等等。这些楼盘在完成收购以后要装“壳”,法律障碍很大,说不好就背上一大包袱,或审批部门不予批准。

再次,楼盘装“壳”在评估上有较大水份,不少开发商将房价定得很高,经过房地产市场低迷以后,市场价格远不能收受,这批被套楼盘资金成本将随着楼盘难以售出增加。同样,在建工程在分段结算上余地很大,可以将利润高的部分先结算做进上市公司财务报表,也可反之而行。这样,用楼盘装“壳”也将会带来较多的法律问题,如上市公司报表不实,误导市场,并可能引起公司股票大幅波动等等。

由此可见,近期收购兼并浪潮中,用楼盘装“壳”涉及的法律问题较多,不仅对商务行为的当事人,对上市公司的资产重组,对证券市场的股民,均产生一定影响,同时对承办律师来说,机会与挑战并存。

(作者系上海市泛亚律师事务所主任)


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水产品批发市场管理办法

农业部 国家工商局


水产品批发市场管理办法

1996年11月27日,农业部 国家工商管理局


第一章 总 则
第一条 为了引导、规范水产品市场主体,加强水产品市场管理,维护市场秩序,促进渔业经济协调发展,制定本办法。
第二条 本办法适用于各类水产品批发市场。市场开办者和市场经营者必须遵守本办法的规定。
第三条 批发市场的交易必须体现“公开、公正、公平、安全”的原则。
第四条 渔业行政主管部门对水产品批发市场实施行业指导和管理,工商行政管理机关对水产品批发市场的交易行为实行监督管理。
第五条 工商行政管理机关和渔业行政主管部门对《水产品批发市场管理办法》的实施情况进行监督检查,被检查的单位和个人应当予以配合。
第六条 以水产品为主要经营对象的批发市场,必须统一使用“×××水产品批发市场”的名称。

第二章 批发市场的开办、变更和终止
第七条 市场开办依照国家工商行政管理局《商品交易市场登记管理办法》进行。
第八条 设立水产品批发市场必须具备以下条件:
(一)具有批发市场的名称和章程,批发市场章程必须载明下列事项:
1.市场名称及场址;
2.经营范围及市场规划;
3.资金来源及投资方式;
4.法定代表人的产生程序和职责;
5.组织机构及其职责;
6.服务项目和收费标准;
7.其他需要明确的事项。
(二)符合地方的统一规划和布局。批发市场选点要符合水产品批发市场总体规划布局。批发市场在城市规划和渔港规划范围内的,各项建设必须符合城市规划和渔港规划的要求,服从规划管理。各项建设必须符合国家环境保护的法律、行政法规和标准。
(三)具有与经营规模相适应的交易设施,如固定的场地、码头、冷藏、加工、运输、结算、信息传递等设施,以及管理机构和其他条件。
(四)国家规定的其他条件。
第九条 国家重点水产品批发市场的设立,应当由市场所在地的人民政府批准,由市场开办者向批发市场所在地的工商行政管理机关申请登记注册。
第十条 国家重点水产品批发市场在登记注册后,由农业部和该省政府共同组织实施。国家重点水产品批发市场可由渔业、工商行政管理、卫生、公安、商检、税务、物价和技术监督等有关部门共同组成管理委员会,负责协调市场建设和运行中的重大问题。管理委员会不得参与市场经营。
第十一条 地方水产品批发市场在登记注册后,其管理形式可以参照国家重点水产品批发市场的管理办法执行。
第十二条 市场分立、合并、停业、迁移或者其他重要事项的变更,必须经本办法第七条、第九条、第十一条规定的市场审批部门核准,权利、义务由变更后的法人享有和承担。
第十三条 市场因下列原因之一终止:
(一)批发市场提出申请,经原批准的政府同意后注销登记;
(二)依法被撤销;
(三)依法宣告破产;
(四)其他合法终止。
第十四条 批发市场终止后,应当依法成立资产清算组织,清算其资产及债权债务。

第三章 交易与管理
第十五条 进入水产品批发市场的货物,必须在政府批准该市场经办的批发业务范围之内。进入市场的货物必须符合卫生、渔政部门的规定;腐坏变质、有毒及其他有可能对人体健康有害的货物,违法捕获的水产品,不得进入市场。
第十六条 批发交易必须保证公正、合理、严禁垄断。
(一)批发交易一般应当以拍卖或者投标方式进行。但形不成拍卖或者投标条件的,也可以采取议价销售或者定价销售方式。登场货物较多,以拍卖或者投标方式批发后剩余的物品,也可以采取议价销售方式。
(二)市场开办者及其工作人员不得在批发市场内对其经营范围内的货物有买卖行为。
(三)批发交易开始前,应当公布上一日各主要货物成交的价格,并公布当日到货情况,包括各种货物的品名、数量及供货人。
第十七条 市场经营者应当按照国家规定交纳市场管理费,并依法纳税。
第十八条 批发市场应当组建相应的结算系统。货物成交后,由市场委派的专职人员开具销售货款票,其内容应当包括货物品名、数量、单价、货款总额、供货人、买货人等项,由买货人持票到市场财务结算处办理货款结算手续,并交纳费、税后,凭票取货。
第十九条 各批发市场应当制定本市场交易规则及市场工作人员职责,公布于众,并对本市场工作人员定期考核,征求买卖双方对改进市场服务管理工作及对工作人员的意见。

第四章 监督管理
第二十条 批发市场有下列行为之一的,由工商行政管理机关、渔业行政主管部门依据有关法律、法规、规章给予行政处罚:
(一)违反《商品交易市场登记管理办法》,未经审批、核准登记或者未按规定程序申请、审批、核准登记,擅自开办批发市场;
(二)登记时弄虚作假或者不按规定申请变更登记的;
(三)批发出售变质水产品或者以次充好,以少充多的;
(四)批发出售国家禁止上市的水产品和违反《中华人民共和国水生野生动物保护实施条例》的;
(五)其他违反工商行政管理法规的行为。
第二十一条 批发市场管理人员违纪的,由主管部门根据情节予以从严处理。

第五章 附 则
第二十二条 省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府,可以根据本办法,结合本地实际情况,制定实施细则。
第二十三条 本办法发布后,原有批发市场必须补办有关手续。
第二十四条 本办法所指的“国家重点水产品批发市场”,是指中央参与投资建设的水产品批发市场。
第二十五条 本办法所指的“地方水产品批发市场”,是指国家重点水产品批发市场以外的批发市场。
第二十六条 本办法由农业部和国家工商行政管理局负责解释。
第二十七条 本办法自公布之日起施行。


国务院安委会办公室关于乌鲁木齐市“7•19”民房重大火灾情况的通报

国家安全生产监督管理总局


国务院安委会办公室关于乌鲁木齐市“7•19”民房重大火灾情况的通报

安委办明电〔2010〕76号


各省、自治区、直辖市及新疆生产建设兵团安全生产委员会:

2010年7月19日14时28分许,新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区河北路仁居三巷187号的一栋三层居民自建房(地上两层、地下一层)发生火灾,共造成12人死亡、17人受伤,事故原因正在调查中。

今年以来,全国发生较大火灾事故41起、死亡155人,同比分别上升70.8%和82.4%。乌鲁木齐市“7•19”民房重大火灾是今年以来发生的第一起重大火灾,应当引起各地的高度重视和警觉。为深刻吸取教训,进一步加强消防安全工作,严防类似事故发生,现提出如下要求:

一、继续扎实做好火灾隐患排查治理工作,坚决遏制群死群伤事故发生。各地区、各有关部门要深刻认识消防安全工作的长期性、艰巨性和复杂性,按照《国务院关于进一步加强企业安全生产工作的通知》(国发〔2010〕23号)和《国务院办公厅关于继续深入开展“安全生产年”活动的通知》(国办发〔2010〕15号)的要求,明确职责分工,切实履行消防安全监管职责,继续扎实做好火灾隐患排查治理各项工作。特别要针对近期火灾事故的特点和暴露出的薄弱环节,重点加大对城乡结合部、城中村出租房、“三合一”及“多合一”等场所火灾隐患排查整治力度,督促建设施工单位加强对租住员工宿舍的消防安全管理。各地要落实乡镇、街道办、社区、居委会的消防工作职责,相关部门要适时开展联合执法,集中排查火灾隐患并督促落实整改措施,坚决遏制重特大火灾事故特别是群死群伤火灾事故的发生。

二、深入开展消防安全宣传教育培训,提高社会公众的消防安全意识和技能。各地区、各有关部门要督促生产经营单位加强对从业人员的安全教育培训,加强应急预案演练,确保从业人员具备基本安全技能。要充分利用广播、电视、报纸、互联网等媒体,进一步加强对社会公众尤其是出租房房东及租户、农民工等流动务工人员、广大农民群众及老弱病残等弱势群体的安全教育,普及安全用火、用电和逃生自救常识,促使社会公众自觉遵守安全法律法规要求,一旦遇险能有效自救互救、迅速逃生,减少事故伤亡和损失。

三、认真做好建筑消防设施专项治理工作,提高消防安全防控水平。按照公安部、中央综治办、国家安全监管总局联合印发的《建筑消防设施专项治理工作方案》的要求和总体部署,各地要在完成专项治理第二阶段排查整治的基础上,于9月30日前将存在重大火灾隐患的单位、不落实建筑消防设施管理责任的多产权单位等作为重点进行治理,明确整改措施、整改责任和整改时间,确保按期消除隐患。

四、严格事故调查,用事故教训推动事故预防工作。各有关地区和部门要按照“四不放过”和“依法依规、实事求是、注重实效”的原则,认真组织开展事故调查工作,并及时向社会公布调查处理结果。同时,要认真分析典型事故案例,针对暴露出来的突出问题,督促相关单位采取有针对性的预防措施,坚决遏制重特大火灾事故发生。

国务院安全生产委员会办公室

二○一○年七月二十三日